03:00 16.04.2011 | Все новости раздела "Народная партия"
Юридичні консультації щодо особливостей посвідчення договору довічного утримання
На адресу виконкому Черкаської обласної організації Народної Партії та народного депутата України С.М. Терещука надходять листи з проханням надати роз’яснення щодо особливостей посвідчення договору довічного утримання (догляду). За відповіддю ми звернулися до начальника юридичного відділу Черкаської обласної організації Народної Партії Юрія Смілянського.
За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно (стаття 744 Цивільного кодексу України (далi – ЦК).
Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Договір довічного утримання (догляду), за яким передається набувачеві у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації (стаття 745 ЦК). У випадку недодержання встановленої форми укладення договору довічного утримання (догляду) він вважається недійсним.
Момент виникнення прав та обов’язків між сторонами, передбачених договором утримання (догляду), настає з нотаріального посвідчення договору. У цей момент також виникає i право власності у набувача щодо майна, яке йому передасться за договором, окрім нерухомого майна, виникнення права власності щодо якого чинне законодавство пов’язує з державною реєстрацією правочину (ст. 334 ЦК). Право власності на майно, яке підлягає державній реєстрації, повинно бути зареєстровано у відповідних державних органах, про що у договорі здійснюється відповідний запис.
Цей договір має такі особливості:
- майно переходить у власність набувача, проте розпоряджатися таким майном набувач за життя вiдчужувача не зможе, оскільки при посвідченні договору довічного утримання (догляду) накладається заборона відчуження майна в установленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору (стаття 73 Закону України «Про нотаріат»);
- зобов’язання з довічного утримання мають особистісний характер, оскільки встановлюються щодо конкретно визначеної фізичної особи;
- договір довічного утримання може бути укладений на користь третьої особи (утриманця), якій набувач повинен надати довічне утримання та догляд;
- цей договір носить тривалий характер та вимагає від набувача постійного і систематичного виконання своїх обов’язків.
Частиною 4 статті 746 Цивільного кодексу України передбачено, що договір довічного утримання (догляду) може бути укладений відчужувачем на користь третьої особи.
Предметом договору може бути:
1. Житловий будинок або його частина.
2. Квартира або її частина.
3. Інше нерухоме майно (земельна ділянка, садовий будинок, дача, гараж, нежитловий будинок, нежитлове приміщення, виробничий комплекс, рухоме майно, на яке поширюється режим нерухомого майна, тощо).
4. Рухоме майно, що має значну цінність. Законодавство не встановлює вартісного вираження значної цінності такого майна або приблизного переліку таких речей. Таким рухомим майном можуть бути: транспортні засоби, антикварні речі, твори мистецтва, культурні цінності, коштовності, колекції з перелічених предметів, обладнання, цінні папери, нематеріальні активи, у тому числі об’єкти права інтелектуальної власності тощо.
Істотними умовами договору довічного утримання (догляду) є:
1) найменування (назва), місце проживання сторін (місцезнаходження сторін), ідентифікаційний номер – для фізичних осіб та ідентифікаційний код за даними ЄДРПОУ – для юридичних осіб;
2) предмет договору довічного утримання (житловий будинок, квартира або її частина, інше нерухоме або рухоме майно, яке має значну цінність);
3) відомості про документ, що підтверджує право власності на відчужуване за договором майно;
4) вартісна оцінка майна, що відчужується за договором. Оцінка вартості відчужуваного майна визначається за згодою сторін.
При встановленні оцінки вартості нерухомого майна, що є предметом договору, необхідно виходити з того, що вона не може бути меншою за інвентаризаційну оцінку такого майна, визначеною технічною документацією бюро технічної інвентаризації, відповідним органом державного земельного кадастру;
5) розмір (вартість) та форма надання утримання та (або) догляду, періодичність виконання обов’язків набувача. В договорі може бути вказано: коли саме, з якою періодичністю набувач повинен здійснювати надання допомоги на користь відчужувача майна;
6) строк чинності договору (термін дії договору довічного утримання (догляду);
7) місце виконання договору. Якщо ж місце виконання зобов’язання не встановлено у договорі, то виконання провадиться (за зобов’язаннями про передавання нерухомого майна) за місцезнаходженням такого майна;
8) у разі зобов’язання набувача забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за договором довічного утримання (догляду), у тексті договору зазначається конкретно визначена частина помешкання, у якій відчужувач або третя особа має право проживати;
9) чiтко встановленi права та обов’язки сторiн та інші умови, встановлені за домовленістю сторін договору;
10) умови та підстави припинення чи зменшення обсягу обов’язків набувача перед відчужувачем; підстави та порядок розірвання договору довічного утримання (догляду),
11) момент виникнення права власності на майно, передане за договором;
12) відомості щодо забезпечення виконання договору (накладення заборони відчуження на майно).
Сторони договору довічного утримання, їх права та обов’язки.
Згiдно статті 746 ЦК сторонами за договором довiчного утримання (догляду) є вiдчужувач та набувач.
Відчужувачем може бути будь-яка фізична особа, тобто незалежно вiд вiку та стану здоров’я (частина 1 статті 746 ЦК). За загальними вимогами щодо чинностi правочину (ст. 203 ЦК), особа, яка його вчинює, повинна мати необхідний обсяг цивiльної дiєздатностi.
Стаття 747 ЦК передбачає можливість укладання договору довічного утримання (догляду) щодо майна, яке знаходиться у спільній сумісній власності (наприклад, подружжя). Якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, договір довічного утримання (догляду) може бути укладений після визначення частки цього співвласника у спільному майні або визначення між співвласниками порядку користування цим майном.
За договором довічного утримання (догляду) відчужувач має такі права:
- визначити умови забезпечення його житлом, зокрема у будинку (квартири), що ним передано набувачу за договором;
- визначити всі види матеріального забезпечення, догляду (опікування), які надаватиме йому або третій особі набувач.
- вимагати виконання умов договору з надання утримання (догляду), у тому числі безпосередньо набувачем;
- у разі потреби має право порушувати питання про заміну майна, переданого за договором довічного утримання (догляду), на іншу річ;
- розірвати договір у разі неналежного виконання набувачем своїх зобов’язань у судовому порядку.
Набувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути лише повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа (ч. 2 ст. 746 ЦК).
Набувач стає власником майна, переданого йому за договором довічного утримання (догляду) з моменту посвідчення такого договору або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір довічного утримання (догляду) підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Набувачами можуть бути декілька осіб. У такому випадку виконувати обов’язки за договором вони будуть солідарно. Відповідно, солідарною буде і відповідальність набувачів у разі не виконання умов договору.
За договором довічного утримання (догляду) набувач має такі права:
- здійснювати право володіння та користування таким майном, якщо договором не передбачено інше;
- якщо договір укладено на утримання кількох осіб – спiввласникiв майна, що було передане набувачеві, у випадку смерті одного з них, набувач має право на зменшення обсягу зобов’язань щодо утримання вiдчужувача(iв) (абз. 2 ч. 1 а. 747 ЦК);
- за взаємною згодою з вiдчужувачем набувач має право вирішити питання про заміну переданого йому за договором майна на іншу річ. Заміна речі повинна відбуватися на підставі внесення змін до договору довічного утримання (догляду) з дотриманням вимог до форми цього договору;
- набувач має право визначити у заповіті спадкоємців щодо майна, яке передане йому за договором довічного утримання (до них також перейдуть його зобов’язання за цим договором);
- набувач має право на розірвання договору.
У договорі довічного утримання (догляду) передбачаються обов’язки набувача:
- забезпечувати вiдчужувача або третю особу (утриманця) відповідно до умов договору матеріальним утриманням та (або) доглядом (опікуванням) довічно;
- забезпечувати вiдчужувача або третю особу (утриманця) житлом;
- у разі смерті вiдчужувача(чів) поховати його(їх). Якщо договір укладено вiдчужувачем на користь третьої особи, цей обов’язок може бути покладено на набувача щодо третьої особи (утриманця) за домовленістю сторін.
Набувач не має права за життя вiдчужувача передавати майно у власність іншій особі на підставі будь-якого правочину (крім заповіту), укладати щодо нього договір іпотеки (застави). На таке майно за життя вiдчужувача не може бути звернене стягнення. Втрата, знищення або пошкодження майна, переданого за договором набувачу, не є підставою для припинення чи зменшення обсягу його обов’язків перед вiдчужувачем.
Заміна набувача за договором довічного утримання (догляду).
Статтею 752 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі неможливості подальшого виконання фізичною особою обов’язків набувача за договором довічного утримання (догляду) з підстав, що мають істотне значення, обов’язки набувача можуть бути передані за згодою відчужувача члену сім’ї набувача або іншій особі за їхньою згодою.
Таким чином, при вирішенні питання про заміну набувача пріоритет мають члени його родини. Інша особа може стати набувачем лише за згодою відчужувача і первісного набувача.
Відмова відчужувача у наданні згоди на передання обов’язків набувача за договором довічного утримання (догляду) іншій особі може бути оскаржена у суді. У цьому разі суд бере до уваги тривалість виконання договору та інші обставини, які мають істотне значення.
Підстави та правові наслідки припинення договору довічного утримання (догляду).
У відповідності до статті 755 ЦК договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду:
- на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків, незалежно від його вини;
- на вимогу набувача.
Договір довічного утримання (догляду) припиняється зі смертю відчужувача.
Припинення договору довічного утримання (догляду) у разі смерті вiдчужувача (або третьої особи) оформлюється нотаріусом, який посвідчив договір довічного утримання (догляду).
Для цього набувач подає свідоцтво про смерть та примірники договору. Нотаріус знімає заборону шляхом вчинення відповідного посвідчувального напису на всіх примірниках договору.
У разі розірвання договору довічного утримання (догляду) у зв’язку з невиконанням або неналежним виконанням набувачем обов’язків за договором, відчужувач набуває право власності на майно, яке було ним передане, і має право вимагати його повернення. У цьому разі витрати, зроблені набувачем на утримання та (або) догляд відчужувача, не підлягають поверненню.
У разі розірвання договору у зв’язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов’язки за договором.
Припинення договору у цьому випадку оформлюється за заявою зацікавленої особи – сторони договору та на підставі рішення суду про розірвання договору довічного утримання (догляду).
Статтею 757 ЦК встановлено, що за договором довічного утримання (догляду) можливий перехід обов’язків набувача у разі його смерті до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, що було передане відчужувачем.
У разі смерті фізичної особи – набувача за договором довічного утримання (догляду) при відсутності у неї спадкоємців або при відмові їх від договору довічного утримання (догляду) нотаріус за письмовою заявою відчужувача припиняє дію цього договору, про що на всіх його примірниках робить відповідний напис.
Відчужувачу повертається приєднаний до примірника договору довічного утримання (догляду) первинний правовстановлювальний документ на майно або його дублікат, який міститься у справах нотаріуса. Разом з листом нотаріуса про припинення дії договору довічного утримання (догляду) цей правовстановлювальний документ (або його дублікат) подається відповідному реєструвальному органу для перереєстрації.
У разі припинення юридичної особи-набувача з визначенням правонаступників до них переходять права та обов’язки за договором довічного утримання (догляду). У разі ліквідації юридичної особи-набувача право власності на майно, передане за договором довічного утримання (догляду), переходить до відчужувача (стаття 758 ЦК).
У разі ліквідації юридичної особи-набувача, за умови відсутності у неї правонаступників, нотаріус на підставі витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців та письмової заяви відчужувача, припиняє дію договору довічного утримання (догляду) та повертає відчужувачу первинний правовстановлювальний документ.
Секретаріат Черкаської обласної організації
Народної Партії
Обсудить новость на Форуме