17:45 25.11.2015 | Все новости раздела "Яблоко"
Владимир Самошин: Нужна другая концепция правового регулирования оценки объектов жилого имущества
// Блог Владимира Самошина, члена Регсовета Московского ЯБЛОКА,Сегодня
Народ России зажат нарастающим давлением, созданным законодателями и исполнительной властью в вопросах проводимой жилищной политики в стране.
Постоянный, на протяжении двадцати пяти лет рост тарифов на коммунальные ресурсы для жилья. Неэффективность в управлении несистемным жильем и, как следствие, - гигантские расходы на его содержание. Принудительные сборы с населения на капитальный ремонт многоквартирных домов. Скачек налога на частные односемейные дома за семь лет с 2007 по 2014 годы в 23 раза и на землю для жилья в 69 раз. Все это и многое другое уже половину собственников жилья поставило на «карачки», ввело в условия безальтернативного выживания. С принятием пакета законов и норм о кадастровой стоимости жилой недвижимости положение для собственников станет катастрофическим. Такое недопустимо.
Здесь важно принять простое и самое правильное для текущего момента решение – нужна другая концепция правового регулирования оценки объектов жилого недвижимого имущества, как основы налогообложения земли и объектов капитального строительства. Концепция, которая устроит власть и собственников жилой недвижимости, которая обеспечит социальное удовлетворение гражданскому обществу. Вношу проект такой концепции, которую предлагаю сегодня и обсудить.
Логика концепции следующая.
Известно, что в России сегодня более 91% всех многоквартирных домов, более 98% всех частных односемейных домов, а также земли поселений, огородных, садовых и дачных товариществ используются их частными владельцами в качестве единственного жилья для постоянного или сезонного проживания своими составами семей. Сотни миллионов россиян не собираются продавать свою недвижимость в обозримом будущем и превращать ее в предмет рыночных операций. Для них это жилье имеет социальное значение, а не рыночное.
Следовательно, для объектов жилого недвижимого имущества, не участвующих в рыночных операциях, не логично и неверно применять рыночную (или кадастровую) стоимость, с которой начислять налоги. В качестве налогооблагаемой базы здесь следует применять только балансовую (или инвентаризационную) стоимость. Для ее оценки не требуется создавать всякие нагромождения и Институты, как с кадастровой оценкой. Балансовая стоимость легко вычисляется по проектно-сметной и исполнительской документации объекта капитального строительства и правится по годам по инфляционному коэффициенту, с учетом износа здания
Но когда объекты жилого недвижимого имущества вовлекаются в рыночные отношения (продаются, завещаются, дарятся, обмениваются и прочее), то к ним применяется рыночная (кадастровая) стоимость и соответствующий вид налога: с продажи, дарения и т.д. Такое происходит крайне редко: для собственников квартир в МКД один раз за поколение (в 20-25 лет), а для собственников частных односемейных домов еще реже. Поэтому кадастровая оценка жилого недвижимого имущества не требуется повсеместно и ежегодно, а только в момент проведения рыночных операций с объектами. Такой подход обеспечит огромную экономию бюджетных средств (от федеральных до муниципальных), людских и временных ресурсов. При таком подходе и собираемость налогов в казну от жилого недвижимого имущества будет больше. Мною проведены соответствующие обнадеживающие расчеты.
РАСЧЕТ
начисляемых налогов от объектов жилого недвижимого имущества
- По действующему законодательству (фискальный вариант):
а) за землю: за 2014 г. – начислено и оплачено - 24 000 руб.
за 2015 г. – буден начислено плюс 20% (4 800)- 28 800 руб.
за 2016 г. -будет начислено плюс 20% (5 760)- 34 560 руб.
за 2017 г. – будет начислено плюс 20% (6 912)- 41 472 руб.
за 2018 г. – будет начислено плюс 20% (8 294)- 49 766 руб.
за 2019 г. – будет начислено плюс 20% (9 953)- 59 719 руб.
Всего за пять лет будет начислено 214 317 руб. или по 42,9 тыс. руб. за год
б) за жилой дом: за 2014 г. – начислено и оплачено - 46 000 руб.
за 2015 г. – будет начислено плюс 20% (9 200) - 55 200 руб.
за 2016 г. – будет начислено плюс 20% (11 040) - 66 240 руб.
за 2017 г. – будет начислено плюс 20% (13 248) – 79 488 руб.
за 2018 г. – будет начислено плюс 20% (15 898) – 95 386 руб.
за 2019 г. – будет начислено плюс 20% (19 077) – 114 463 руб.
Всего за пять лет будет начислено 456 777 руб. или по 91,4 тыс. руб. в год
Итого начисления за пятилетку за землю и дом составят 671 тыс. рублей
- По предлагаемой мною концепции логики налогообложения (социальный вариант):
а) за землю:
за 2015 г. - будет начислено (с базы – балансовой стоимости) - 1 000 руб.
за 2016-19 г.г. - будет начислено с коэфф. инфляции больше - 4 000 руб.
б) за дом:
за 2015 г. - будет начислено (с базы - балансовой стоимости) - 4 800 руб.
за 2016-19 г.г. будет начислено с коэфф. инфляции и износа -19 200 руб.
в) за продажу земли (один раз в 25 лет)
– будет начислено (с базы – кадастровой стоимости) – 95 000 руб., где: 1 900 000 руб. – кадастровая стоимость земли, 5 % -налог с продажи.
г) за продажу частного дома или квартиры (один раз в 25 лет)
- будет начислено (с базы – кадастровой стоимости) -3 000 000 руб.,
где: 60 млн. руб. – кадастровая стоимость дома, 5 % -налог с продажи.
Итого начисления за пятилетку за землю и дом составят 648 тыс. рублей.
( 1000 + 4000 +24000 + 19000 + 600000 руб.)
Главные выводы из приведенного расчета:
- Начисления налогов по фискальному (государственному) варианту и по социальному (альтернативному) варианту близки по величинам.
- С учетом более высокой собираемости налогов по социальному варианту по сравнению с фискальным вариантом, второй будет проигрывать первому, т.е. величины поменяются местами.
- В прямом и явном преимуществе по налоговой нагрузке становятся 91% собственников жилого недвижимого имущества в МКД и 98% собственников частных односемейных жилых домов и земель поселений, не участвующих в рыночных отношениях, так как ежегодное налоговое давление на них становятся посильным и реальным. Следствие – социальное удовлетворение и равновесие.
- С помощью собственников жилого имущества (земли и объектов капитального строительства), участвующих в рыночных отношениях, восполняются налоговые поступления в государственную казну в полном и гарантированном объеме. Следствие - «Рыночники» делятся прибылью.
Обсудить новость на Форуме