11:45 12.03.2008 | Все новости раздела "Правое дело / Союз Правых Сил"

Москва: Дмитрий Катаев: Покушение на обрезание

Одна из самых важных, бесспорных, добровольных, массовых и успешных либеральных реформ - приватизация жилья

Опасно! Контрреформа!

Более 80% россиян приватизировали жилье. Однако когда начиналась приватизация жилья, еще не было понятно, что дом и земля – единый имущественный комплекс.

C 2005-го года федеральное законодательство декларирует собственникам помещений в многоквартирных домах право общедолевой собственности на земельные участки под домом и рядом с домом (будем говорить просто об участках): достаточно  решением общего собрания собственников помещений в доме избрать представителя и оформить заявление. Это не обусловлено ни выбором способа управления домом, ни другими обстоятельствами.Собственность на землю – это самая надежная защита от нежелательного строительства во дворе дома. Это и возможность построить гараж, действительно доступный  для жильцов данного дома. Оформление участка при доме в общедолевую собственность существенно повышает цену квартиры. Но главное в собственности на землю еще не стало достоянием общественного сознания. Это - право собственников на новое строительство, т.е.  полная юридическая и экономическая возможность улучшить свои жилищные условия без очереди и ипотеки. Потому что главная инвестиция в новое строительство – это земля. Представим себе, что собственники создали корпорацию развития микрорайона и получили кредит под залог своей земли. Конечно, экономика  проекта очень зависит от конкретики, но вот очень грубая оценка. Примем, что: на месте нескольких пятиэтажек строится жилья в три раза больше; рыночная цена нового квадратного метра $5000., а себестоимость его строительства и расширения инфраструктуры $1,6 тыс.  Разница – это и есть знаменитая земельная рента, возникающая в данном случае из-за ограниченности основного ресурса - земли. В итоге снос каждого квадратного метра в пятиэтажках принесет  (5000 – 1600) х 3 = 10200 $,или 2,04 кв м нового жилья.   В этих пределах собственник сможет переехать в новое жилье, обустроить жизнь своих взрослых детей, обеспечить свою старость. Например, можно из 50-метровой квартиры переехать в 75-метровую и притом отложить на старость $135 000 (надо будет также заплатить налоги, но качественно это не меняет картину). Город тоже не останется внакладе: он получит свою долю, пропорциональную доле снесенного неприватизированного жилья, плюс налоги.Главное препятствие – саботаж бюрократии, ставшей строительной олигархией. Сегодня   сверхприбыль получают не собственники жилья, поскольку не оформлено их право собственности на землю. Совершенно недостаточно получает и город. В основном же получает  инвестор. Вот откуда они – миллиардные сверхприбыли строительной олигархии! По данным журнала «Forbes», состояние супруги Мэра Москвы Елены Батуриной выросло за последний год на миллиард долларов; это 3333 квартиры по 60 кв м.Второе препятствие – наша пассивность. Но опросы показывают, что большинство горожан – за общедолевую собственность на  участки. Согласно опросу Левада-центра в марте 2007 года, за нее высказались 49% москвичей, против – 33%. А в передаче «Город» на радио «Эхо Москвы» 23 февраля 2008 года «за» проголосовали 96%, «против» 4%. Следовательно, пассивность - это следствие безнадежности, порожденной саботажем бюрократии. Отсутствие земельной собственности становится все опаснее: от точечной застройки, застроив все «точки», олигархия переходит к комплексной реконструкции микрорайонов, включая снос вполне технически благополучных домов. За три года Правительство Москвы предполагает реконструировать 140 микрорайонов. В этом суть проходящей сейчас «актуализации» Генерального плана, о которой говорилось так много вообще и ничего конкретно. Наше право собственности на землю в планах олигархии просто игнорируется.  «Нас там не стояло». Рассчитывают удовлетворить свои аппетиты под прикрытием планов и государственных нужд.Мы теряем время, а олигархия яростно лоббирует отмену наших прав. 6 февраля мэр Москвы внес в Мосгордуму сразу три проекта изменения федерального законодательства:  Жилищного кодекса, Земельного кодекса, законов о введении в действие этих кодексов и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  Т.е. речь идет об изменении именно федерального законодательства, и это касается всей страны. Первые два проекта уже одобрены комиссиями Мосгордумы. При этом много говорилось о второстепенных вещах, но замалчивалось главное в этих проектах. Не приходится сомневаться, что скоро Мосгордума без принципиальных изменений примет все три проекта и направит в Госдуму в порядке законодательной инициативы. Вот некоторые из предлагаемых Мэром изменений.

Действующее законодательствоПроект Мэра
Участок является общей собственностью собственников помещений. Кстати, так считает и В.В. Путин («Прямая линия с Президентом России» 27 сентября 2005 года).Участок предоставляетсявобщую собственностьсобственникам помещений (в каком порядке, в какой срок – неизвестно).Наше право собственности аннулируется.
Участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в том числе элементы озеленения.Участок, занятый многоквартирным домом и необходимый исключительно для его использования. В другом месте проекта - еще проще: участок, на котором расположен дом. Понятие «использование» не расшифровано. Можно ли «использовать» дом без ЦТП, детской площадки, автостоянки, озеленения? Неопределенность открывает путь коррупции. Наше право на оформление собственности образается.
Вновь сформированный и зарегистрированный участок передается бесплатно.Собственник нежилого помещения оплачивает свою невыделяемую долю участка. Значит, он проголосует против получения участка. А если у него нет денег?.. Но, по проекту, платят за участок и собственники жилья (хотя сформулировано это не так прямо)!
Общее собрание собственников вправе потребовать формирования и предоставления  участка, причем независимо от решения о способе управления домом. Власти обязаны оформлять участки также и по своей инициативе, с проведением публичных слушаний, и завершить эту работу к 1 июля 2008 года.В проекте не предусмотрена подача заявления о формировании участка общим собранием собственников помещений.Органы власти не обязаны сформировать участок.
     Части 3 - 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие жилищного кодекса» не только изменяются (см. выше), а еще и приостанавливаются до 1 июля 2008 года (а там, согласно истории о Ходже Насреддине, «либо ишак сдохнет, либо мулла умрет…»).
Изъятие земельного участка у собственника возможно в исключительных случаях в связи с государственной или муниципальной нуждой, каковой является в основном дорожное строительство.Исключительными случаями, государственной или муниципальной нуждой объявляется фактически любое бюджетное строительство, в том числе объектов социальной инфраструктуры и жилья,   без оговорок о доле бюджетного финансирования, о  назначении жилья – (например, на продажу).
Решения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, решения о резервировании земель или земельного участка не ограничивают собственнику право распоряжения участкомРешения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, решения о резервировании земель или земельного участка ограничивают права собственника.
 Собственник жилого помещения не позднее чем за год должен быть уведомлен в письменной форме о предстоящем изъятии органом, принявшим решение об изъятии земельного участка и расположенного на нем жилого помещения.  Собственник жилого помещения должен быть извещен о государственной регистрации с указанием ее даты органом, осуществившим государственную регистрацию (ну очень хочется скрыть конкретное решение! А «известить» о его регистрации можно, например, по телевидению…).

 В пояснительных записках к проектам Мэра названы несколько проблем, решение которых якобы является целью проектов. Но большинство этих «проблем» либо сводятся к тому, как бы еще более развязать произвол строительного комплекса, либо не имеют существенного значения. Упомянута лишь одна действительно существенная проблема: как обеспечить нормальное использование двора, общего для нескольких домов? Но чтобы решить эту проблему, вовсе не надо ущемлять собственников и оставлять землю в государственной собственности (которая потом достанется «Донстрою», «Интеке» и т.п.). Есть несколько решений, дополняющих друг друга:1) Двор формально разделить на секторы, но принять закон города, упорядочивающий строительство заборов, в частности, запрещающий делить заборами общие дворы.2) При формировании участков предусмотреть сервитуты – право свободного пользования дворами. 3) Поощрять создание общих ТСЖ домов, имеющих общие дворы.  Выводы.Итак, первая цель проектов – отнять неоформленную, но принадлежащую нам по закону землю при доме, не допустив оформления права собственности, а если оформить, то с обрезанием под самый корешок. Вторая цель – облегчить изъятие земли, все-таки оформленной в собственность граждан. В сфере имущественных отношений эта контрреформа – самая опасная из всех, что были до сих пор, и наиболее непосредственно касающаяся каждого из нас. Эти проекты – покушение на обрезание наших земельных участков, наших прав на их оформление, цены и самого существования нашего жилья, наших возможностей его отремонтировать и расширить без непосильных затрат. Пока – еще только покушение.Несколько месяцев назад в Госдуму был внесен законопроект, в котором под предлогом будущей Сочинской олимпиады предлагалось фактически отменить судебные гарантии собственности на недвижимость. Проект подписал, между прочим, и спикер Госдумы, председатель фракции «Единая Россия» Б.В. Грызлов. Но общественность остановила законопроект, и был принят закон, действие которого ограничивается «лишь» территорией Краснодарского края. Молчаливо согласившись с этим, - не предали ли мы наших сограждан в Краснодарском крае? Но это вопрос прежде всего к ним самим – готовы ли они бороться.И вот теперь гражданское общество должно сорганизоваться, чтобы отбить и данное покушение олигархии, и другие, которые несомненно последуют. И все-таки в любой день законодательная «форточка» может захлопнуться окончательно. Наша собственность в опасности! Землю надо требовать срочно и в массовом масштабе! Дмитрий Катаев,депутат Моссовета и Мосгордумы с 1990 по 2005 годы, председатель Совета общественных экспертов по жилищному самоуправлению фракции «Яблоко» в Мосгордуме, сопредседатель общемосковского движения «Жилищная солидарность»,сопредседатель Совета действия Московского городского отделения СПС     

Источник: СПС Главное

  Обсудить новость на Форуме