18:30 24.07.2007 | Все новости раздела "Партия Социальной Справедливости"
Александр Браверман: Доступное жилье: больше метров, меньше этажей
Александр Браверман - председатель комиссии по развитию рынка доступного жилья при Совете при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике. Название должности звучит сложно, но очень просто понять, что Александр Арнольдович действительно хорошо знает, что происходит с рынком жилья. И что особенно ценно - лучше многих осведомлен, что будет происходить с этим рынком, какие меры будут предприняты, чтобы жилье в России все же стало доступным. Поэтому наше первое интервью - именно с ним.
- Когда цена, формируемая столкновением спроса и предложения, почти всеми признается экономически необоснованной, есть основания видеть в этом проявления монополизма, который нарушает экономические законы. Правильно ли я понимаю, что главная задача вашей деятельности как раз и направлена на то, чтобы "пробить" этот монополизм, существующий прежде всего в регионах?
- Да, главный вопрос - как достичь сбалансированности спроса и предложения, причем на уровне доступности для максимального широкого слоя населения. Но того, которое готово платить за получение жилища, то есть речь здесь не идет о социальном жилье. Расширение этого слоя и есть задача комиссии.
Для достижения сбалансированности нужно знать и понимать предмет. Прежде всего - знать спрос. Комиссия в 11 пилотных регионах, где будет развиваться проект, выясняла, какое месторасположение жилья предпочитают граждане, какую этажность, из каких материалов они хотели бы, чтобы это жилье было построено. Мы изучали потребность в площади, планировке, определяли способы и источники платежа. Это блок изучения платежеспособного спроса. Полученные данные корреспондируют с данными других источников: порядка 60% спроса сейчас сосредоточено в секторе многоэтажного жилья, в городской черте, в основном в зданиях из кирпича и монолита - хотя очень много различий по регионам и где-то есть существенный спрос на панель. Что касается планировки, мы тестировали покупателя на 15 типовых проектах, которые были выполнены институтами Москвы и Санкт-Петербурга. Спросовые характеристики часто расходятся с этими проектами, и это означает, что проекты потом надо будет корректировать.
Далее - блок предложения. Он состоит из нескольких субблоков. Первый из них - земельные участки, обеспеченные инженерной инфраструктурой, прежде всего имеются в виду электрические и газовые сети. Здесь очень важный момент - демонополизация действий субъектов Федерации и муниципальных образований в части продажи таких участков через аукционы. С недискриминационным допуском компаний из других регионов, в том числе столичных.
Нужны также скоординированные действия с двумя естественными монополиями - РАО "ЕЭС" и "Газпромом". Если на аукционы, проводимые по недискриминационным правилам, где единственным решающим показателем станет цена, будут выставлены обеспеченные инфраструктурой участки, то региональный монополизм будет разрушен. Следует помнить и об инфраструктуре дорожной, социальной. Ведь речь должна идти о районах комплексной застройки. Проблема монополизма, завышенной маржи девелопера, вообще задача формирования рынка жилья, доступного действительно широким слоям населения, может быть решена единственным способом - вовлечением в оборот как можно большего объема земельных участков. Участки, которые сегодня находятся в собственности на сомнительных с точки зрения законодательства основаниях, должны быть законно вовлечены в оборот, в том числе судебным путем. Это один из серьезных резервов. О нем говорил недавно первый заместитель председателя правительства Дмитрий Анатольевич Медведев на селекторном совещании с регионами. Есть второй резерв - о нем часто говорят губернаторы. Это вовлечение в оборот участков Министерства обороны. Естественно, ни в коем случае не тех, которые обеспечивают обороноспособность страны.
- У нас более тысячи городов. Никакая власть не может воевать с тысячью мэров, тем более накануне выборов.
- Почему с мэрами надо воевать?
- Потому что они не дают людям землю в самой большой стране мира.
- Я бы не вводил такую нервическую ноту, а решал проблему шаг за шагом. Мы сейчас в 11 регионах на 40 площадках закладываем 20 миллионов квадратных метров. Это достаточный объем для того, чтобы по результатам анализа этих проектов делать выводы о тиражировании модели на Российскую Федерацию. Мы смотрим, какие проблемы возникают у субъектов Федерации, для того чтобы исходя из этого претендовать на ту или иную федеральную помощь, - это тоже один из субблоков формирования предложения. Российская Федерация помогает, субсидирует процентную ставку по кредитам, которые направляются на создание инфраструктуры. Даются гарантии по кредитам, прямые субсидии по дорогам. Это существенный момент - если к участку, где происходит малоэтажное строительство, не будет дороги...
- В прошлом году регионами выбран один процент такой помощи...
- Да, по целому ряду обстоятельств. В этом году будет другая цифра. Тем не менее регионы и теперь не до конца готовы эту помощь получить. Есть масса справедливых требований к подобного рода заявкам, чтобы по ним можно было получить федеральную помощь. У кого-то отсутствуют планы развития территорий, у кого-то нет плана развития площадки, на которой происходит строительство. Без этого Федеральная сетевая компания и Межрегионгаз не могут планировать свою деятельность. А если присоединение происходит в авральном режиме, а не в плановом, то оно кратно дороже.
И о региональном монополизме нельзя говорить огульно. Приведу только два примера. Губернатор Вологды Вячеслав Евгеньевич Позгалев и губернатор Сахалина Иван Павлович Малахов. Оба просят федеральный Центр приводить в их регионы как можно больше компаний. Разных компаний - не только больших. Они не хотят регионального монополизма.
- И все же остается основной вопрос. По Маслоу, существует пирамида потребностей, в основании которой - базовые для человека вещи: одежда, еда, жилье. А потом уже все остальное. С одеждой и едой проблем вроде нет. Но не происходит столь же взрывного роста удовлетворения потребности в жилье. Почему отрасль так медленно развивается?
- Это абсолютно ошибочное, непрофессиональное представление. В этом году были запущены 52 миллиона квадратных метров. 80 миллионов квадратов в 2010 году будут совершенно определенно, это минимальная планка. Президент поставил новую задачу - по одному квадратному метру на человека. Это норма развитых стран. Темпы жилищного строительства отстают от потребностей даже платежеспособного спроса - это факт. Но нельзя говорить, что этот сектор не развивается.
- Сколько времени потребуется, чтобы начался скачкообразный рост предложения?
- При системном подходе - 3-4 года. 80 миллионов квадратных метров уже и не обсуждаются. Но есть сдерживающие факторы. Например, цемента будет катастрофически не хватать. Необходимо строительство цементных заводов, удачно расположенных географически, реконструкция старых, а главное - демонополизация. Необходимо также строить новые заводы индустриального домостроения, кроме того, так называемые "заводы заводов", которые будут делать формы для панелей. Все это - системная большая работа. Будет проблема с проектировщиками. Проблем много, но их надо решать, вот и все.
- Цемент - это важно. Но вот в городе Братске целый квартал домов из бруса, построенных по канадской технологии. Брус пропитан от пожара. Много комнат. Зимой - тепло. Живут там и руководители заводов, и простые рабочие. То есть эти минимум 80 миллионов - или желаемые 150 миллионов - нельзя построить без традиционного железобетонного, панельного строительства, но нужен и прорыв... Таким прорывом может стать малоэтажное строительство?
- Прорыв - это панели нового поколения, другие планировочные решения, быстровозводимое малоэтажное строительство. Требуется как малоэтажное строительство из впрямую востребованных сегодня населением материалов, так и формирование спроса населения на деревянное быстровозводимое малоэтажное строительство. Такой спрос сегодня, к сожалению, небольшой. На деревянные дома население зачастую смотрит сейчас как на второй дом. Люди не всегда готовы финансировать такое строительство из источников на покупку жилья - а их всего четыре: продажа текущего жилья, использование личных накоплений, займ у родственников и знакомых и ипотека. Мы привыкли жить в многоэтажках, у нас есть опасения по поводу проживания в собственном доме, по поводу материала, из которого он сделан. Необходимо менять эти представления, показывая населению реальные преимущества малоэтажного (в том числе и "деревянного") дома.
- Ведь и другие первоочередные задачи, например, демографическая, в блочных домах не решаются. В мире принята формула, в соответствии с которой количество комнат в жилище равно N +1, где N - количество членов семьи. Это только на земле возможно.
- Когда мы проводили маркетинг, корректировали типовые проекты, именно это и говорили потенциальные покупатели. А также, например, то, что в ряде регионов проекты должны учитывать наличие кладовой вместо большого балкона и большого коридора. Такие проекты будут реализовываться, это тоже - влияние на решение демографической проблемы.
- Меня волнует макроуровень - в условиях плохого инвестиционного климата в нашей стране государство начинает делать то, что по идее должен делать бизнес...
- В том, что возникла "одноэтажная Америка", была огромная роль государства. Нам надо формировать спрос на малоэтажное строительство. Что касается государственной поддержки - это нормальная помощь государства перспективным проектам на начальном этапе. Дорожные проекты, регулирование или поддержка электрической составляющей, газовой составляющей. А цементная промышленность - разве это не инфраструктура? Может быть, задуматься об использовании средств Инвестфонда на эти цели? Надо отличать вмешательство государства в те сферы, которые абсолютно конкурентны, и в те, которым нужен импульс, чтобы стать конкурентными.
- Да, та же цементная промышленность у нас монополизирована абсолютно.
- ФАС как раз регулирует этот вопрос. Сейчас будем выбирать новые площадки, заниматься согласованием по источникам сырья. Но процесс демонополизации занимает время.
- Те 250 миллиардов, которые намечено потратить на ремонт ветхого жилья и переселение из аварийного, не повысят спрос и цены на стройматериалы до предела? Как сейчас ипотека провоцирует спрос, а вслед за ним - стоимость квартир?
- Такие опасения есть. И президент сделал на них акцент, призвав Генеральную прокуратуру и другие контрольные органы отслеживать возможные злоупотребления. Но страна должна оказать помощь гражданам, проживающим в ветхом и аварийном жилье, - это очевидно. Другое дело - использование этих средств. Закон, который сейчас подготовлен, будет давать возможность держать процесс под контролем.
- И даже помочь развитию индустрии.
- Разумеется. Это стимулирование спроса, а раз будет спрос, то инвесторы пойдут за отдачей на вложенный капитал.
- Самый интересный для нас вопрос: Россия будущего будет менее "этажной"?
- Конечно. И решение проблемы в среднесрочный период - не только в выделении земельных участков или в повышении количества строительных материалов. Еще раз повторю - важно очень сильное влияние на спрос, на структуру спроса, который сегодня в подавляющей части сосредоточен в многоэтажном строительстве. Это предмет разъяснения. Осторожного, взвешенного и, самое главное, правдивого. Разъяснения населению преимуществ, которые несет "малоэтажка". В том числе и деревянная. Сейчас комиссия начала тесно взаимодействовать с "Единой Россией" по реализации единороссовской программы "Свой дом". Там очень энергично этим занимаются.
Ответственно заявляю: в области жилищного строительства в ближайшие 3-5 лет возможен рывковый характер развития. Скачкообразный. Все находится в состоянии очень хорошего созревания. И спрос начинает фокусироваться на определенном совершенно направлении - индивидуализации потребностей, инвесторы подходят близко к цементу и строительным материалам. Все это близко. Надо только рынок, законодательство, административную систему организовать таким образом, чтобы они выдавали потребителю тот продукт, который им востребован. И тогда люди будут тратить свои деньги, и инвесторы вкладывать свои.
- Это еще вопрос менталитета.
- Да. Нужны ориентация на потребителя, ориентация на инвестора, другой уровень планирования. К этому необходимо прийти, если мы хотим совершить этот самый рывок. Все остальное для него уже есть.
Константин Михайлов
Опубликовано в Независимой Газете от 24.07.2007
http://www.ng.ru/scenario/2007-07-24/
Обсудить новость на Форуме