19:15 13.03.2007 | Все новости раздела "Партия Социальной Справедливости"
Задача повышенной сложности
В сентябре 2005 г. Владимир Путин объявил о начале реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", направленного на улучшение жилищных условий малообеспеченных граждан, то есть большинства россиян. Однако уже в скором времени приоритетная задача стала давать сбои. А прошлым летом, когда цены на недвижимость вышли за грань разумного, и вовсе застопорилась. Сейчас страсти немного утихли, и от поиска виновных власти перешли к поиску решений. Настало время подвести промежуточные итоги и понять, к чему мы пришли и что нас ожидает в 2007 г.
Национальные проекты для власти всегда были способом получить одобрение и поддержку своих сограждан. Идея программы "Доступное жилье", казалось, гарантировала успех: миллионы россиян получат новые квартиры, а в благодарность отдадут свои голоса на выборах. Но реализуются ли эти грандиозные планы?
В мае, по данным Всероссийского центра изучения общественного мнения ВЦИОМ, на улучшение ситуации надеялись 36% россиян. К ноябрю их количество снизилось до 17%. Сегодня население и вовсе демонстрирует пессимизм: по мнению 23% опрошенных, наблюдается резкое ухудшение ситуации в жилищной сфере, а большинство граждан (62%) до сих пор не имеют конкретного представления о сути данного проекта. И на то, что он им поможет когда-нибудь перебраться из "хрущеб" в приличное жилье, даже не рассчитывают. Налицо полная неосведомленность населения о делах государственных.
Гендиректор ВЦИОМ Валерий Федоров объясняет этот пробел особенностью пропаганды в СМИ: "Центральные телеканалы освещали реализацию нацпроектов, но на местах их внедрение оказалось незамеченным, и информация не была систематизирована". Но разве проблемы проекта можно объяснить лишь его неудачным пиаром?
Что было
В обозримой истории нашей страны нацпроект "Доступное жилье" стал уже третьей жилищной программой.
В советской России власти задумались об обеспечении граждан жильем после войны в 1955 г. 23 августа вышло постановление ЦК КПСС и Совета Министров Союза ССР "О мерах по дальнейшей индустриализации, улучшению качества и снижению стоимости строительства". Это было время радикальных перемен: вместе с культом личности канули в лету и архитектурные предпочтения сталинской эпохи. Так, к числу недопустимых стали относисть архитектурные излишества: "сталинские" арки, портики, башенные надстройки и "завышенные площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений". Именно тогда заработал советский домостроительный конвейер. Партийными директивами было предписано: к сентябрю 1956 г. разработать типовые проекты, позволяющие резко удешевить строительство жилья и сделать его доступным для трудящихся. Цель проекта была такова, чтобы в 1980 г. каждая советская семья "встретила коммунизм" в отдельной квартире. Вот потому "хрущевок" в России теперь гораздо больше, чем домов дореволюционной постройки.
Следуюшим новатором стал первый президент СССР Михаил Горбачев, который проявил себя как автор программы "Каждой семье - отдельную квартиру к 2000 году!". С ней он и вошел в историю. Перестройка 1990-х отразилась не только на планировках квартир, архитектурных решениях и технологиях, но и на структуре строительного комплекса.
На смену правительственным постановлениям, регламентирующим площади кухонь и прихожих для среднестатистического человека, пришел частный заказчик, голосующий за квадратные метры реальными деньгами. Жилой фонд стал потихоньку избавляться от стандартов: в многоквартирных домах появились первые "пентхаусы" с видовыми террасами, минимальные однокомнатные квартиры-студии, рассчитанные на одного человека, зимние сады и подземные гаражи. Новые экономические условия, материалы и технологии создали почву для реализации смелых архитектурных проектов и реконструкции старых домов. Появились выдержанные в едином стиле монолитно-кирпичные жилые комплексы, торговые и офисные здания, районы малоэтажной застройки. Но все эти изменения мало отразились на жизни обычных граждан, большинство из которых по-прежнему прозябало в "хрущевках".
И вот в 2003 г. родилась идея третьего национального проекта. Именно тогда началась подготовка пакета законов по обеспечению доступности жилья. Задуманы четыре подпрограммы: "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой", "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры", "Обеспечение жильем молодых семей, молодых специалистов на селе", а также "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан", предполагающая предоставление жилья сотрудникам силовых ведомств, беженцам и переселенцам с Крайнего Севера.
Все эти подпрограммы сводятся к единой цели - обеспечить граждан доступным и комфортным жильем. Однако Владимир Путин решил войти в историю как президент, предложивший решить жилищную проблему в стране не за 15 лет, как предлагал Михаил Горбачев, а за 5.
Что есть
За прошедший год, несмотря на неурядицы, нацпроекту много удалось достичь. В частности, по данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, по итогам 11 месяцев общий объем строительства в России вырос на 11,5% и вплотную приблизился к параметрам, заложенным в Программе. И чиновники уверены, что к 2010 г. эту цифру все же удастся увеличить до запланированных до 80 млн кв.м.
Ставки по ипотечным кредитам по-прежнему высоки, однако за этот год произошло снижение до 11% годовых в рублях. Возможно, к 2010 г. они постепенно уменьшатся до до 7-8%. Но уже сейчас объемы ипотечного кредитования увеличились в 2,5 раза. В этом, безусловно, большая заслуга Москвы и Санкт-Петербурга, но также регионов, которые приняли активное участие и разработали свои региональные программы.
Произошло рефинансирование ипотечных кредитов, и внесены поправки в Закон "О долевом строительстве", что позволило снять многие ограничения с инвесторов. Отныне строители могут привлекать средства населения через ЖСК одного дома. Стало возможным выпускать вексельные облигации и привлекать фактически неограниченные средства пенсионного фонда и резервов страховых компаний.
Во многих регионах развивается новое направление - комплексное освоение территорий, для поддержки которого вышло специальное постановление об участии государства. Реализация проекта комплексного освоения территорий позволит активно использовать весь строительный комплекс и обеспечит работу банкам, риэлторам и остальным участникам рынка.
Крайне важно взаимодействие Москвы и регионов и участие московских риэлторских компаний в региональном развитии. Еще 4 года назад мэр Москвы Юрий Лужков дал указание нескольким десяткам строительных компаний начать строительство в регионах. На это было выделено около 40 млн рублей. Надо заметить, что действия эти благоприятно отразились на развитии городов: появились новые технологии, строительные материалы, новый менеджмент. И сейчас эти проекты активно развиваются. По словам начальника управления жилищной политики департамента жилищной политики правительства Москвы Николая Федосеева, в скором времени столичные компании будут строить в регионах более 1 млн кв.м. жилья в год.
Прижились в регионах и новые технологии продаж жилья. "В Москве ежемесячно выдается 300-400 ипотечных кредитов в месяц, - рассказывает президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Виктор Казейкин. - А в Кировской области (по доходам на душу населения она находится сейчас на 80-м месте), где 350 тысяч жителей, выдается ежемесячно 200-350 ипотечных кредитов! В чем помогает единая брокерская сеть, созданная на базе офисов риэлторов (это порядка 150 компаний), которая координирует всю работу региона. В Татарстане по социальной ипотеке и другим программам построено только за 2 года 48 тысяч квартир. В Башкортостане - 32 тысячи квартир. Фонд Кемеровской области уже составляет 12 тысяч квартир".
Налаживается в стране и межрегиональное сотрудничество. Поскольку число переезжающих из регионов в Москву постоянно растет, создана система межрегионального обмена жилья.
Итак, проект реализуется и все идет по плану? Увы, статистику не обманешь. А на сегодняшний день количественные показатели реализации проекта выглядят не слишком убедительно. Так, по словам министра регионального развития Александра Яковлева, в улучшении жилищных условий нуждаются две трети россиян, а самостоятельно решить эту проблему в силах только 9-10% населения страны. Более того, за время реализации национального проекта в 1,5 раза уменьшилось количество людей, способных приобрести квартиру. Но в чем причины?
Специалисты полагают, что дело в большом количестве пробелов в законодательстве. Председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев рассказал, что принимавшие участие в разработке нацпроекта профессионалы рынка и экспертные советы с самого начала указывали на ошибки, ведущие к росту цен. Но их мнение не было учтено.
Несовершенство законодательства привело к массовому долевому участию в строительстве. В других странах долевое участие составляет 5-10% от общего количества строительства, а в России - 85-90%. "Дело в том, - поясняет председатель экспертного Совета, - что не было создано никакой альтернативной системы сбора низкопроцентных денег. Бездарно написаны законы о дольщиках, о жилищных накопительных кооперативах, Жилищный и Градостроительный кодексы. Все построено так, что большинству участников жилищного рынка не дали возможности работать. В результате в прошлом году сократились поступления денег в жилищное строительство со стороны частных лиц и снизились объемы строительства".
Получается, что жилье по-прежнему недоступно, потому что строят мало, ипотека дорогая и невыгодная, цены и инфляция растут как на дрожжах, а в законодательстве сплошные пробелы. Однако эти общие для страны проблемы имеют региональные особенности.
В регионах ситуация сложная: до сих пор сохраняются низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. По словам Николая Федосеева, "если в Москве предприятия еще работают и у застройщиков нет недостатка в стройматериалах, то в регионах большинство предприятий банкроты". Необходимо создавать жизнеспособные и эффективные механизмы, а значит, развивать рынок доступного жилья.
Тем временем по темпам роста цен регионы уже догоняют столицу, причем по динамике многие из них опережают Москву. Представитель партии "Единая Россия" Игорь Веригин считает одной из основных составляющих проблемы получение площадок под строительство. "В Москву едут, потому что здесь строят самое комфортабельное жилье, которого в регионах очень мало, - говорит вице-президент МАР Юрий Карамаликов. - Если в стране будет строиться в больших объемах качественное жилье, то мы снизим спрос на недвижимость в Москве". Но и тут нужна поддержка государства, местной администрации, бизнес-сообщества, финансовых институтов и, конечно, законодательная инициатива.
Слишком высоки для простых граждан и ставки по ипотечным кредитам (от 11 до 14% в рублях и от 9 до 15% в валюте). Реального снижения которых можно достичь лишь в условиях конкуренции. Президент РФ Владимир Путин и первый вице-премьер Дмитрий Медведев призывают банки и кредитные организации к активному участию в реализации проекта. Но пока откликнулись главным образом государственные структуры: "Сбербанк", ВТБ и Россельхозбанк. С таким количеством финансистов вряд ли придется ожидать полного охвата рынка. Старший вице-президент, член правления ВТБ Константин Кожевников уверен, что заинтересованность банков громадная: рынок перспективный и к нему присматриваются даже представители зарубежных банков. Уже упростились многие банковские процедуры, связанные с ипотекой. В частности, снизились сроки регистрации ипотечных сделок с 30 до 5 дней. Возможно, и снижения процентных ставок удастся дождаться.
Что будет
Бюджетом 2007 г. на реализацию проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" выделено 50,9 млрд рублей (в прошлом году - 21,9 млрд рублей). Эти деньги должны способствовать удвоению объемов строительства. Увеличению количества предложений должно способствовать снижение издержек застройщиков. А на спрос должны повлиять механизмы ипотечного кредитования. В рамках проекта планируется увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов до 415 млрд рублей в 2010 г. Рыночная ставка процентов по этому виду кредитов может снизиться до 7-8%. К 2010 г. доля граждан, способных приобрести квартиру, должна увеличиться до 30%, а объемы строительства - возрасти до 80 млн кв.м жилья в год.
Однако, по мнению Ивана Грачева, на то, чтобы удвоить к 2010 г. объемы жилищного строительства, необходимо выдать ипотечных кредитов на сумму около $40 млрд. Реально ипотека сможет обеспечить приток лишь $2-3 млрд. "Необходимо развивать альтернативные схемы: строительные сберегательные кассы (ССК), жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) и так далее, - говорит председатель экспертного Совета. - ССК позволит собрать до $30 млрд к 2010-2012 гг. Еще около 6 млрд могут принести кооперативы. Но для того чтобы эти схемы эффективно работали, нужны соответствующие законы".
Отдельное внимание в проекте уделено молодым семьям и сельским жителям. Предполагается предоставлять субсидии молодым семьям на приобретение или строительство индивидуального жилья или оплату первого взноса при получении ипотечного кредита в размере 40% от средней стоимости стандартного жилья. При этом 10% будет предоставляться за счет федерального бюджета при условии софинансирования, а 30% - за счет региональных и местных бюджетов. Молодым специалистам на селе предлагается предоставлять такие же субсидии за счет средств федерального бюджета в размере 50%.
Возведение любого объекта предполагает весь комплекс инфраструктуры - необходимо и дороги строить, и новые инженерные коммуникации прокладывать. Поэтому в рамках нацпроекта государство обещает участвовать своими бюджетными гарантиями в инженерной подготовке площадей под строительство доступного жилья.
Реализация очередной жилищной программы государства пока идет не совсем так, как планировалось, но мы снова надеемся, что руководство страны не допустит ее провала. Тот факт, что в нашей стране намерение властей наконец-то совпадает с желанием граждан, уже внушает оптимизм.
Наталья Удонова
13 марта 2007
PRO Недвижимость
http://www.pro-n.ru/
Обсудить новость на Форуме