15:46 05.05.2017 | Все новости раздела "КПРФ"
Резолюция Общероссийского съезда дольщиков, пайщиков жилья и Апартаментов
2017-05-05 16:04
Пресс-служба фракции КПРФ в Московской городской Думе 
Публикуем резолюцию Общероссийского съезда дольщиков, пайщиков жилья и Апартаментов.
Подготовлена рабочей группой участников жилищного строительства
25.04.2017,
город Москва
Понятие «обманутых дольщиков» в Российской Федерации возникло в результате действий недобросовестных застройщиков еще в 1999 году (на тот момент в России было три крупных аферы и не более 1000 пострадавших дольщиков). Значительное увеличение данной категории пострадавших граждан произошло на фоне финансового кризиса 2008-2009 годов.
По материалам парламентских слушаний Фракции КПРФ в Государственной Думе совместно Комитетом по собственности, состоявшихся 4 года назад в апреле 2013 года, можно констатировать следующую картину: на 1 января 2013 года в стране насчитывалось 870 проблемных объектов и порядка 86 тысяч (а по экспертным оценкам, до 120 тысяч) пострадавших участников долевого строительства. Цифры не изменились за эти годы, более того, положение ухудшилось. Даже по официальным оценкам, количество долгостроев достигает 928, а обманутых дольщиков — 132 тысяч семей. Регионами с критическим количеством пострадавших дольщиков, четыре года назад назывались Москва, Санкт-Петербург, Московская, Самарская, Новосибирская области и Краснодарский край. В 2017 году список проблемных регионов нисколько не изменился, а к уже названным добавились «новички» - Ростовская, Челябинская и Саратовская область.
На парламентских слушаниях в 2013 году говорилось о неисполнении федеральными и региональными органами исполнительной власти поручений Президента по решению проблем обманутых дольщиков - ПР-2205 от 3 августа 2011 года, ПР-2618 от 05 сентября 2011 года, ПР-2820 от 08 октября 2012 года. Ни одно из них не было выполнено в полном объеме. Достаточно отметить, что лишь 6% региональных руководителей смогли их выполнить. Разработаны механизмы и методики исполнения Поручения Президента в 30% регионов, а большинство руководителей субъектов либо не сумели, либо демонстративно и цинично проигнорировали. Совсем недавно мы стали свидетелями очередного Поручения Президента РФ № 1520 от 03 августа 2016 года. Срок его исполнения Правительством уже давно истек, но оно, как и прежние Поручения Президента РФ, не исполнены до конца. Возьмём, хотя бы, для примера пункт 2б) Поручения. В нем идет речь о разработке план-графика («дорожной карты») как комплекса организационных, финансовых и законодательных мер по решению проблем на каждом из российских Долгостроев. На уровне Минстроя России данный пункт поручения выполняется чисто формально. А на региональном уровне о составлении дорожных карт вообще не идет и речи. Например, чиновники Москомстройинвеста прямо заявляют пострадавшим гражданам, что не считают необходимым выполнять Поручение Президента.
Работа правоохранительных органов по защите прав участников долевого строительства тоже не выдерживает никакой критики. Используя метод сравнительного анализа, мы можем получить следующие результаты: в 2012 году, по заявлениям Генерального Прокурора Юрия Чайки, было зарегистрировано более тысячи заявлений о преступлениях в данной области. По результатам возбуждено 670 уголовных дел, из которых только 58 (!!!) дошли до суда, что составляет менее 10 процентов. Спустя 4 года положение не изменилось — в 2016 году возбуждено 639 уголовных дел, в судах рассмотрено лишь 89 из них. В целом в сфере долевого строительства по итогам прошедших 12-ти месяцев зарегистрировано более 8500 правонарушений (это практически в два раза больше показателей 2015 года), по итогам рассмотрения которых вынесено порядка 2000 представлений, в суды направлено 196 заявлений, около двух с половиной тысяч лиц привлечены к административной и дисциплинарной ответственности. Лидерами по количеству преступлений и правонарушений в области долевого строительства являются Алтайский, Красноярский, Краснодарский, Приморский край, а также Амурская, Калининградская, Московская, Новосибирская, Ростовская области, Москва и Санкт-Петербург. Как примеры возбужденных уголовных дел в Москве и регионах — это ЖК Марьино Град и ЖК Спортивный квартал (статья 159 ч. 4), ЖК Терлецкий парк, ЖК Шишкин лес (дело тянется уже почти два года), ЖК Царицыно, ЖК Рависсант Каменка. Иногда риск сесть в тюрьму стимулирует недобросовестного застройщика к возобновлению активных строительных работ на объекте, а иногда и это не помогает. Так, в Вологодской области на директора и учредителя компании застройщика двух долгостроев (ЖК Кувшиново и ЖК Чайка) возбуждено сразу 6 уголовных дел, но стройку с места это не сдвигает.
О чем же говорят приведенные только цифры и факты? На взгляд партии КПРФ, все описанное выше — очередные доказательства полного паралича исполнительной, правоохранительной и законодательной ветвей власти, в части защиты прав обманутых дольщиков и создании реальной системы недопущения возникновения «проблемных» объектов. Который год принимаются Законы, подписываются очередные поручения, раздаются указания — но количество пострадавших граждан в сфере долевого строительства, как и число долгостроев, только увеличиваются. Нет системного подхода к проблеме — пробелы в законодательстве латаются, подобно заплаткам на асфальте, в отрыве от реальной ситуации, правоохранительная и судебная системы не имеют четкого плана борьбы с правонарушениями в указанной области, органы исполнительной власти просто замыливают проблему, вместо того, чтобы ее решать — все это приводит к тому, что вопрос с обманутыми дольщиками возникает вновь и вновь, из года в год. Необходимо на уровне Президента Российской Федерации издать распоряжение о разработке комплексной федеральной программы по решению проблем пострадавших участников доле6вого строительства и установить строгий контроль за ее исполнением, в том числе со стороны руководителей фракций политических партий в Государственной Думе.
Насколько тяжело преодолеть противодействие лоббистских группировок и правящего партийного большинства при рассмотрении поправок в действующее законодательство о долевом строительстве, можно показать на нескольких примерах. Еще 4 года назад фракция КПРФ внесла соответствующий законопроект в Московскую городскую думу, но ряд положений из него был принят только сейчас. Это касается и применения застройщиками механизма счетов-эскроу, и предложения об увеличении уставного капитала застройщиками, и даже создания Компенсационного фонда для пострадавших дольщиков. Хотя конкретное воплощение наших инициатив часто носит искаженный характер, например, сейчас даже представители правящего большинства вынуждены, наконец, признать, что созданный компенсационный фонд не снимает социальной напряженности, поскольку не решает проблем дольщиков прошлых лет. Именно эта категория пострадавших граждан и собралась на данном съезде, потому что власть не предоставляет им другой площадки, чтобы заявить о своих проблемах.
Многие наши законодательные инициативы так и не получили поддержки. Например, задают вопрос: как повысить уровень ответственности местных чиновников в сфере долевого строительства? Еще несколько лет назад мы предложили принять поправку в Законодательство о долевом строительстве, суть которой можно охарактеризовать одной фразой - каждый регистрируемый Договор долевого участия должен подтверждаться поручительством со стороны регионального органа власти. И все, можно сказать, проблема принципиально будет решена. В качестве дополнительной гарантии для работы этого механизма можно создать в каждом регионе ограниченный количеством реестр Застройщиков, чьи ДДУ будут иметь такое поручительство от государства.
Мы давно предлагаем эффективный механизм гарантирования имущественных прав граждан, который, например, давно применяется в Израиле. Заключается он в следующем. Участник долевого строительства получает возможность зарегистрировать право собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства, что защитит дольщика от банкротства или недобросовестных действий Застройщика. Но как говорится, противников у той поправки не счесть, и воз и ныне там. Страдают простые граждане России.
Мы предлагали механизм банковского аккредитива, нотариальной гарантии, но вместо обсуждения и приятия подобных механизмов на законодательном уровне вносились и принимались в противовес абсолютно не меняющие ситуацию инструменты, порой ухудшающие существующее положение.
В настоящий момент фракция КПРФ в Государственной Думе располагает данными о 150 проблемных объектах (из 928 официально признанных), и только в этих ста пятидесяти насчитывается порядка 85 тысяч семей пострадавших граждан.
К сожалению, не все из этих объектов имеют шансы быть достроенными в ближайшее время, ввиду действий как недобросовестных Застройщиков, так и при попустительстве местных властей.
В ряде объектов распродан уже практически весь объем квартир (например, в ЖК Марьино Град в Новой Москве процент проданного жилья достигает 98)
На других незавершенных стройках «строители» ради увеличения личной прибыли прибегают к нарушению проекта, придавая жилой статус чердакам и подвалам (как в подмосковной Ивантеевке и в том же ЖК Марьино Град), либо незаконно надстраивают лишние этажи (ЖК Нахабино Центральное в Красногорске)
Механизм финансирования компании — застройщиком со стороны банка можно признать достаточно эффективным во многих случаях. Однако зачастую Банк может приостановить выделение денежных средств под проект без объяснения причин, что приводит к остановке строительства. Так, например, произошло на объекте ЖК Спортивный квартал, где 70% работ на объекте финансировал ПАО Сбербанк, но в силу внутренней мотивации и под влиянием внешних факторов, в том числе и действий недобросовестного Застройщика, закрыл кредитную линию. В результате строительство остановлено уже почти два года, но в силу того, что финансовые учреждения освобождены от субсидиарной ответственности по Договорам долевого участия, пострадавшие граждане вынужденно выполняют свои обязательства, закрывая платежи по ипотечным кредитам.
Некоторые объекты проходят процедуру банкротства на тех или иных этапах (например, ЖК Ново Никольское, ЖК в поселке Воскресенское в Москве). И где-то этот процесс приводит, как в Терлецком парке, к определенным подвижкам, к приходу нового инвестора и перспективе возобновления строительства (как в ЖК Терлецкий парк). А в регионах зачастую ситуация куда хуже, например в ЖК Чайка (Вологодская область), где у граждан есть риск потерять свои квартиры, которые просто попадут в конкурсную массу и будут проданы с молотка. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в одной из стадий банкротства сейчас находятся 149 российских застройщиков из 5479 существующих. Это те компании, которые не смогли выполнить взятые на себя обязательства перед кредиторами, поставщиками, а в некоторых случаях — перед дольщиками. В целом, за минувший год доля банкротящихся застройщиков выросла вдвое, достигнув 2,7% от общего числа компаний, работающих в рамках закона «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ). На первый взгляд, эти цифры кажутся достаточно скромными и не должны внушать особой тревоги. Однако следует иметь в виду, что всего на балансе игроков, покидающих рынок, числится 4,5 млн кв. м незавершенного жилья, или почти 5% от годового ввода новых «квадратов» в стране. А это огромная цифра, и еще один путь, через который пополняется армия обманутых дольщиков, количество которых из без того зашкаливает. Лидером по количеству застройщиков-банкротов остается Москва, здесь с рынка ушли 11 компаний, следом идут Московская и Тюменская области с девятью застройщиками-банкротами в каждой. Еще по восемь банкротящихся компаний было зарегистрировано в прошлом году в Башкортостане и Новосибирской области. Процедура банкротства была применена также против шести застройщиков из Волгоградской области. Всего в отчете РАСК упомянуты 52 региона, имеющие хотя бы одного застройщика, находящегося в процессе банкротства. По словам аналитиков, российские застройщики банкротятся из-за того, что не могут сдать строящиеся объекты. Причинами этого, в свою очередь, являются трудности с привлечением кредитов и падение покупательского спроса.
Есть объекты, которые в добровольно-принудительном порядке передаются пострадавшим гражданам, часто под давлением региональных властей. Последние пытаются тем самым снять с себя ответственность и обязательства по достройке проблемных объектов и переложить их на плечи самих пострадавших граждан, придав недострою статус Жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Часто такое «преобразование» происходит в том числе фиктивным путем, путем явной подделки документов и подкупа части жителей. Как результат — граждане вынуждены пытаться достроить свой дом за свой счет, но эти попытки заканчиваются плачевно, и люди остаются один на один со своей проблемой, а власти радостно потирают руки — они добились, чего хотели… Такая ситуация, например, в жилых домах в поселках Кокошкино и Марушкино в Новой Москве. Нам не известно ни одного жилищно-строительного кооператива, который сумел бы самостоятельно завершить строительство своего дома. В условиях нашей страны это просто не реально. Есть одна загадочная схема, в частности. Чтобы начать стройку, кооператив должен получить разрешение на строительство и права на земельный участок. А права на земельный участок он должен выиграть в результате конкурса, который ЖСК никогда не выиграет по определению. Замкнутый круг.
Бесконтрольная выдача земельных участков под застройку и разрешений на строительство, а также попустительство исполнительной власти привели к появлению физических лиц - владельцев строительных компаний, имеющих по нескольку долгостроев и брошенных объектов. Примером такого недобропорядочного гражданина является учредитель множества строительных компаний Денисов Юрий Вячеславович, имеющий более 10 брошенных и недостроенных объектов только по Московской области, это ЖК Березки" (Солнечногорский район), ЖК "Павлино" (Балашиха), ЖК "Литвиново" (Щелково), ЖК "На семи холмах" (Клинский р-н), ЖК "Ногинск" (Ногинск), ЖК "Лунево" (Солнечногорский район), ЖК "Жираф" (Балашиха),г.Троицк, ул.Текстильщиков, стр. Е-42, г.Подольск, Юбилейная ул., стр.23 иМолодежная ул., стр. 6, г. Железнодорожный, Центральная ул., д. 1 и другие объекты, в т.ч. в Тверской области. Несмотря на такой внушительный список, на данного гражданина и его компаньонов не заведено ни одного уголовного дела и его компании продолжают получать участки под застройку и разрешения на строительство (например, ЖК "Венеция" в Ногинском районе)
И ещё одна группа долгостроев — это объекты, имеющие федеральную долю, либо долю города в объеме жилых помещений. Вроде бы, на первый взгляд, это должно выглядеть как плюс. Но по факту часто является, напротив, препятствием к завершению строительства в виду неподдающейся логике позиции местных властей. Такая ситуация, в частности, с ЖК Академ Палас в Москве и это несмотря на то, что у объекта имеются свободные площади, денежных средств от продажи котыеорых достаточно для достройки дома.
Отдельно нужно сказать о таком виде недвижимости, как апартаменты. Удивительно, но такого понятия в принципе нет в законодательстве, в частности, в Градостроительном кодексе. До сих пор их приобретение гражданами происходит по «серым» схемам, в том числе, по предварительным договорам и посредством векселей. Практически, никакой нормативной базы, определяющей порядок приобретения данного типа недвижимости (за исключением самых общих положений Гражданского кодекса), попросту не существует. Назрела необходимость уравнять в правах покупателей апартмантов с покупателями квартир и гарантировать их приобретение исключительно по Договорам долевого участия.
На государственные программы «Жилище» и «Доступное жильё» выделялись бюджетные средства, банки выдавали ипотечные кредиты по ставкам с господдержкой. В строительство, в том числе, были вложены материнские капиталы. Но все эти средства были расхищены мошенниками, которых государство наделило правами застройщиков.
Чиновники выдавали разрешения на строительство, оформляли землю в аренду, Росреестр регистрировал договоры долевого участия, государство обещало защитить участников долевого строительства 214 Федеральным законом, ничто не предвещало беды, пока стройки в определенный момент не «замораживались». Теперь они так и стоят немым напоминанием о доверии государству, бездействии правоохранительных органов и органов исполнительной власти Российской Федерации.
Настоящей Резолюцией мы заявляем о недопустимости продолжения и нарастания тяжелого социального напряжения для дольщиков России, так как жилище является одним из важнейших материальных условий жизни человека, право на жилище закреплено самым главным законом страны – Конституцией РФ.
Статья 40 Конституции РФ:
1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище,
оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Мы требуем восстановить наше конституционное право!
У каждой стройки свои проблемы, но причины у них общие – нецелевое использование денежных средств дольщиков (пайщиков), безнаказанность застройщиков, несовершенство законодательства, безразличие органов власти к проблеме, паралич системы контроля в сфере жилищного строительства, правовой беспредел органов власти, игнорирование поручений Президента РФ ПР-1520 от 03 августа 2016 года.
Оценка сложившейся ситуации в долевом строительстве
Обманутые дольщики настаивают на совершенствовании реальных механизмов защиты граждан, вложивших свои денежные средства в строительство жилья. К сожалению, решение проблемы остановленных строек не находит должной поддержки со стороны государственных органов, и граждане страны, попавшие в финансово-строительные пирамиды, вынуждены выживать, предоставленные самим себе, зачастую потеряв единственное жилье и все накопленные за период трудовой деятельности денежные средства. Обманутые дольщики и пайщики оценивают ситуацию в долевом (кооперативном) строительстве жилья как наиболее острую социальную и экономическую проблему государства, которая на сегодняшний день не находит своего решения.
Мы считаем обязанностью депутатов - защитить граждан страны от криминального строительного бизнеса и инициировать принятие срочных и действенных мер Правительством РФ и Президентом РФ по обеспечению жильем обманутых и обворованных граждан, вложивших свои деньги в долевое строительство жилья!
Настаиваем на внесении радикальных поправок в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые определят реальный механизм защиты участников долевого строительства, в том числе заключивших Договора долевого участия до 01 января 2017 года.
Только в 2016 году в стране появилось 225 новых долгостроев, общее количество проблемных объектов, по оценке Минстроя РФ, достигло 714, некоторые дольщики ждут своих квартир уже по 10-20 лет, и в результате не менее ста тысяч граждан по всей стране пострадали от действий недобросовестных застройщиков.
Существующие проблемы в действующем законодательстве
1. Статья 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предполагает погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства и восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома.
Необходимо закрепить в законодательстве механизм проведения независимой оценки объекта незавершенного строительства жилого дома (квартиры, блок-секции и т.д.) и определения фактических затрат Застройщика на их строительство.
2. В случае остановки строительства и передачи объекта незавершенного строительства участникам долевого строительства, необходимо законодательно закрепить требование о соответственном уменьшении цены договора, с правом предъявления требования о взыскании с застройщика в денежной или имущественной (натуральной) форме разницы между фактически оплаченной суммой участником жилищного строительства и фактическими затратами застройщика на создание объекта незавершенного строительства.
При банкротстве и/или ликвидации застройщика, генерального подрядчика, технического заказчика и иных обстоятельствах, повлекших остановку строительства и нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства более чем на 9 месяцев, данная процедура независимой оценки должна быть проведена в установленном законом порядке.
3. Ситуация с ЖК Тихий-Просторный, Тюменская область, Застройщик ЗАО Тюменский строитель показывает, как были нарушены права участников строительства по ст. 201.1 Закона о банкротстве. Банкротство Застройщика началось не по параграфу 7 настоящего Закона. Кредиторы и надзорный орган в суд информацию об участниках строительства не вносили, нарушив тем самым право обращения участников за защитой своих прав и ст.28 Закона о Банкротстве. Обязанность срочного уведомления участников строительства должна возлагаться как на уполномоченные надзорные органы.
4. Захват контроля (контрольного пакета голосов) при проведении процедур банкротства/ аналогично при создании ЖСК (контрольный пакет голосов на общем собрании пайщиков) партнёрами застройщика или прогосударственной структурой. Таким образом, инвесторы-партнёры из конкурсных кредиторов с лёгкостью становятся участниками строительства, приобретая преимущество перед остальными кредиторами встав в 3 очередь реестра, а не в 4 как должно быть изначально. Мошенничество не доказать, ловкость рук и возможность манипулировать законом как угодно, в итоге готова схема бизнеса на пайщиках, потому что этот самый инвестор, попав в число обычных пайщиков, проводит свои интересы за счёт этих же пайщиков, деля с ними те расходы, которые по сути должен был произвести сам и завершить дома, передав дольщикам оплаченные квартиры.
5. Необходимо уточнить пункт 3) «Критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи пава нарушены, числу пострадавших граждан» (утверждены Приказом Минстроя РФ №560/пр от 12 августа 2016 года), истолковать положения которого можно так, будто речь идет только пострадавших гражданах, полностью оплативших всю сумму, прописанную в договоре долевого участия в установленный срок. Это положение противоречит ст. 9 и п.2 ст.1, п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ и Федеральному закону № 214-ФЗ, позволяющему участнику долевого строительства прекращать исполнение обязательств по оплате, в случае остановки строительства и неисполнения застройщиком своих обязательств.
Инициируемое Правительством РФ ограничение позволит застройщикам преднамеренно останавливать строительство и «выходить на банкротство» с целью обогащения застройщика и возникновения нового количества «обманутых дольщиков». Ст. 1102, ст. 1104 Гражданского кодекса РФ гарантируют ответственность лица, извлекшего выгоду из приобретения денежных средств дольщиков при передаче незавершенных строительством объектов. Гражданский кодекс предусматривает ответственность приобретателя за извлечение необоснованной выгоды в виде разницы между полной оплаченной ценой договора и понесенными застройщиком затратами на создание незавершенного строительством объекта. Инициируемая норма ставит участников долевого строительства в заведомо невыгодные условия и приведет:
- к массовому неосновательному обогащению застройщиков и еще большему хищению денег граждан.
- Использованию средств ипотеки для создания несуществующего жилья.
Бесконтрольное расходование денежных средств участников долевого строительства приводит к тому, что таким образом строится общее имущество многоквартирного дома, которое впоследствии перепродается в виде пентхаусов или цокольных этажей другим лицам или сдается в аренду аффилированным с застройщиками лицам. За счет средств граждан создаются объекты социальной и общей инженерной инфраструктуры, которые являются частной собственностью юридических лиц, предоставляющих услуги ЖКХ гражданам, участникам строительства.
После сдачи многоквартирных домов в эксплуатацию, к моменту передачи квартир дольщикам, с объектов исчезает инженерное оборудование, и дольщики повторно тратят денежные средства на его приобретение. Все эти виды мошенничества имеют место на практике, из-за пробелов в законодательстве.
Требования обманутых дольщиков
1) Основное требование пострадавших участников долевого строительства – проведение Государственного Совета, возглавляемого Президентом России Владимиром Путиным, с участием инициативных групп дольщиков. Очевидно, единственным человеком, чья политическая воля способна решить проблему пострадавших участников долевого строительства, является Глава государства , как Гарант Конституции. Долевое строительство должно стать средством ГАРАНТИРОВАННОГО получения гражданами своих квартир.
2) Требуем привлечь к ответственности региональных чиновников и лично Премьер — министра Дмитрия Медведева за срыв выполнения Поручений Президента № ПР-1520 от 03 августа 2016 года «по итогам проверки исполнения решений главы государства по вопросам защиты прав граждан – участников долевого строительства». Выработать механизмы безоговорочного исполнения Поручения Президента РФ от чиновников исполнительной власти субъектов Федерации.
3) Для оперативного решения вопросов по достройке проблемных объектов требуем создать рабочую группу при Министерстве строительства и ЖКХ Российской Федерации с участием представителей Инициативных Групп пострадавших участников долевого строительства.
4) Настаиваем на возобновлении функционирования рабочей группы по контролю и мониторингу преступлений в сфере долевого строительства при Следственном комитете РФ. Также требуем создания единой следственной группы по расследованию преступлений в данной области, с привлечением уполномоченных представителей региональных управлений СК РФ из каждого субъекта Российской Федерации.
5) Провести круглый стол по оценке путей и способов решения проблемы пострадавших участников долевого строительства прошлых лет (до 01.01.2017 года)) дольщиков в ГД РФ
6) Контрольным органам провести проверку выполнения Постановления Правительства РФ № 1310 от 7 декабря 2016 года, а именно составления план-графиков (дорожной карты) достройки объектов, где нарушены права граждан. Проверить сводные данные по дорожным картам в Министерстве строительства и ЖКХ РФ, их соответствие реальному положению дел, и дорожные карты в субъектах Федерации.
7) Обязать глав субъектов Федерации взять под личный контроль выполнение программы предоставления жилья пострадавшим участникам долевого строительства с их ежемесячными отчетами в форме выписки из Росреестра о количестве сданных квартир на проблемных объектах.
8) Установить жесткие сроки по завершению строительства проблемных объектов, установить персональную ответственность должностных лиц исполнительных органов власти субъектов за сроки окончания строительства проблемных объектов.
9) Установить жесткий контроль за исполнением Указа Президента Российской Федерации от 17 апреля 2017 года № 171 "О мониторинге и анализе результатов рассмотрения обращений граждан и организаций" применительно к обращениям и заявлениям пострадавших участников долевого строительства.
10) Требуем разработать механизм возврата денежных средств, выделенных банкам или другим ведомствам и агентствам (в частности, АИЖК) в государственный бюджет в случае остановки строительства и признания жилого строения объектом незавершенного строительства. В случае банкротства или ликвидации застройщика проценты по ипотеке, удержанные с участников долевого строительства, должны быть возвращены пострадавшим гражданам.
11) Участники долевого строительства призывают к ответственности банки за преднамеренное прекращение кредитования строительства, вплоть до лишения лицензий на осуществление банковской деятельности, поскольку все застройщики перед кредитованием проходили процедуру проверки и аккредитации. Участники Долевого строительства требуют предоставления кредитного моратория (для пострадавших граждан, имеющих детей до 3-х лет, неработающего одного из членов семьи, многодетных, молодых семей до 30 лет с одним и более детьми). Срок моратория должен быть не менее 6 месяцев и в случае невозобновления строительства может быть продлен еще на 6 месяцев. Положение о таком моратории должно быть принято на законодательном уровне.
12) Участники долевого строительства требуют проведения проверок всех остановленных объектов и проверку разрешений на выдачу военных ипотечных кредитов и кредитование по системе НИС, в связи с массовым обманом граждан, взявших ипотеку на аккредитованные по военной ипотеке объекты жилищного строительства. Этот механизм нанес непоправимый вред государству и военнослужащим.
13) 3ачастую банками осуществляется аккредитация объектов для предоставления колоссальных кредитов застройщикам под заведомо нереализуемые объекты жилищного строительства. Задачей таких «бизнес-проектов» является привлечение средств граждан и инвесторов, а затем «выход на банкротство». За счет отсутствия реального контроля за строительством происходит завышение смет и замена материалов на дешевые и менее качественные, а вместо профессиональных подрядчиков на стройках работают люди с низкой квалификацией. Все это прикрывается дорогостоящими контрактами и договорами.
По факту застройщик и технический заказчик являются аффилированными лицами, что позволяет вместо контроля за строительством со стороны технического заказчика осуществлять прикрытие хищений на стройке и фальсифицировать акты выполненных работ. Законодательство должно исключить подобную практику, четко определив ответственность и функции технического заказчика, в том числе, и перед государственными контролирующими органами.
14) Участники съезда требуют отменить принятые Государственной Думой 30 июня 2006 года поправки в ФЗ № 214-ФЗ, по которым банки освобождены от субсидиарной ответственности за остановленные стройки и выброшенные государством деньги на поддержку ипотечного кредитования. Через внесенные поправки строительные компании получили право в одностороннем порядке, в случае остановки строительства, расторгать договоры долевого участия при прекращении оплаты дольщиками «замороженной» или брошенной стройки. В случае банкротства застройщика такие участники долевого строительства теряют и деньги, и жилье, также не будут иметь права на компенсации от государства.
15) По мнению дольщиков, необходимо изменение порядка ведения бухгалтерского учета и отчетности по учету затрат на строительство жилых многоквартирных домов с участием денежных средств граждан, ипотечных кредитов и банковских кредитов застройщиков, аккредитованных по государственным программам поддержки жилищного строительства. Отчетность по расходованию материально-финансовых средств, предоставлению планов-графиков работ и актов выполненных работ должна быть открытой и публиковаться на сайтах застройщиков.
16) Требуем уравнять в правах покупателей апартаментов с покупателями квартир. Ввести в Градостроительный кодекс само понятие «апартаменты» как вид недвижимости. Обеспечить нормативно-правовую базу по приобретению апартаментов, а также таких нежилых помещений, как машиноместа и гаражные боксы в соответствии с законодательством о долевом строительстве, в том числе, гарантировать возможность их приобретения исключительно по Договорам долевого участия. Отменить, в частности, ограничения, связанные с регистрацией по месту жительства собственников апартаментов. Кроме того, привести к одному знаменателю тарифы по оплате коммунальных услуг обоих групп покупателей.
17) Необходимо переработать статью 200.3 УК РФ, изначально и призванную бороться с мошенниками от долевого строительства, но благодаря абсолютно неудачным формулировкам оказавшуюся совершенно бесполезной и так и оставившей дольщиков без защиты
При этом:
1. Обеспечить действие статьи на период с 2000 года и позднее, а не только после опубликования, т.е. придать ей "обратную силу"в соответствии со ст.10 УК РФ.
2: Отменить такие меры наказания, как принудительные работы, исправительные работы и прочее, оставив выбор - либо лишение свободы, либо достройка домов. Ужесточить наказание по ч.1 этой статьи, исключив полномочия мировых судей.
3. Обеспечить формулировки, читаемые таким образом, чтобы нарушение законодательства о долевом строительстве, в частности ст.6 214-ФЗ "Срок передачи застройщиком...", совершенное ПОСЛЕ момента привлечения денежных средств дольщиков также вызывало уголовную ответственность должностных лиц застройщика и аффилированных компаний/лиц.
4. Четко прописать в статье возможность "сложения" сумм от разных ДДУ, в случае, если строящиеся по этим ДДУ объекты входят в состав одного и того же жилого комплекса.
18) Власти города Москвы, и на законодательном, и на исполнительном уровне, инициировали поправки к Закону «О статусе столицы» в части реновации жилого фонда Москвы. Известно, что положения 214-ФЗ формально учитывались при разработке программы Реновации жилого фонда столицы, но так и не нашли в ней практического отражения. Дольщики требуют от представителей исполнительной власти города Москвы предоставить преференции по данной программе только тем компаниям-застройщикам, которые часть квартир передадут пострадавшим участникам долевого строительства.
19) Обеспечить возвратный механизм материнского капитала получателям - матерям через Пенсионные Фонды в случае признания дольщика пострадавшим и включения его в Реестр пострадавших граждан — участников долевого строительства, чьи права нарушены. Пенсионный Фонд России в порядке встречного иска к Застройщику получает неиспользованный материнский капитал.
20) В случае, если просрочка по вводу объекта в эксплуатацию составляет более 12 месяцев, компания — застройщик должна быть лишена лицензии.
22) Запретить выдачу разрешений на строительство застройщикам, которые ранее допускали систематические срывы сроков сдачи строительных объектов жилого назначения. Учредителей таких организаций вносить в Реестр, запрещающий им выдачу таких разрешений.
23)Предлагается дополнить ч. 2 ст. 6 ФЗ214 частью 2.1 «Неустойка, предусмотренная ч. 2 настоящей статьи, не может быть уменьшена судом на основании ст. 333 ГК РФ». Указанное будет соответствовать общей концепции законодательства о долевом строительстве, которое рассматривает взыскание неустойки как самостоятельный компенсационный способ защиты прав участников долевого строительства, в то время как возможность применения к нему ст. 333 ГК РФ, допускающей уменьшение размера неустойки, реализуемая интенсивно на практике судом, нивелирует изначально заложенную в нее компенсационную цель.
24) Запретить рекламу строительных объектов с просрочкой ввода в эксплуатацию более 6 месяцев.
25) Разработать и ввести процедуру ежегодной обязательной аттестации застройщиков, ведущих строительство с привлечением средств граждан по ДДУ, с присвоением статуса «проблемного объекта» в случае, если в отношении него установлено одно из следующих обстоятельств: денежные средства граждан и (или) иных лиц для строительства привлекаются в нарушение требований, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ; более чем на 60 дней нарушены сроки представления отчетности, предусмотренной законом; не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные законом; судом возбуждено производство по делу о банкротстве застройщика; возбуждено уголовное дело в отношении руководителей или учредителей по факту нарушения застройщиком законодательства». Для целей указанной аттестации возможно использование результатов аудита нескольких выбранных (аккредитованных) международных рейтинговых агентств, проведенного за счет и по заявлению самих застройщиков.
26) Разработать и ввести процедуру введения принудительного внешнего управления Застройщиком, имеющим статус «проблемного» вне рамок процедуры банкротства, путем назначения корпоративного управляющего с правом вето на любое решение руководства компании, влекущее ущерб гражданам-участникам долевого строительства. Создание процедур изъятия долгостроев (просрочка более 1 года), передачи по конкурсу прав на достройку, оплату такой достройки из средств Государственного Компенсационного Фонда (ГКФ). Потребуется изменение целевого назначения ГКФ.
27) Выделять средства, аккумулированные ГКФ преимущественно для финансирования застройщиков с введённой процедурой внешнего управления, в целях защиты средств, выделяемых ГКФ от дальнейшего расхищения должностными лицами недобросовестных застройщиков.
28) Установить критерии по количеству рабочих для каждой стройки и обеспечению данным количеством строительных объектов. Сроки по строительству и критерии по рабочим необходимо внести в Градостроительный Кодекс РФ, СНИПы.
29) Предлагается а) четко регламентировать оплату уставного капитала Застройщика имуществом б) определить типы имущества, непригодного для оплаты уставного капитала Застройщика. Прописать, виды быстропортящегося, устаревающего, сложного в реализации и иного неликвидного имущества. Определить, что в качестве уставного капитала может быть представлена недвижимость, земельные участки, интеллектуальная и иные формы собственности, чья стоимость не будет подвержена колебаниям на период строительства. Перед началом строительства имущество должно быть оценено с привлечением независимых экспертов и должно составлять не менее 10 процентов от общей стоимости строительства. Если в качестве уставного капитала предоставляется несколько объектов, стоимость каждого из них должна быть не менее 1/10 необходимой суммы для оплаты уставного капитала. На период строительства застройщик не имеет права совершать никаких действий, направленных на пользование и / или распоряжение означенным имуществом, либо предоставить его в качестве залога кредитору.
30) Разработать в качестве Приложения к проекту Постановления Правительства РФ «Об утверждении правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении» типовой Догвор долевоо участия, положения которого будут обязательными для компаний - астрйщиков
31) Необходимо освободить компанию-застройщика от уплаты налоговых отчислений в бюджет при передаче социальных объектов государству, в случае, когда он возводит их на земельном участке, находящемся у него в собственности. Предлагается, кроме прочего, обязать Застройщика передавать строящиеся (возводимые) объекты социальной инфраструктуры в муниципальную либо государственную собственность при предполагаемой численности жителей в возводимых (создаваемых) многоквартирных домах и иных объектах долевого строительства не менее трех тысяч человек, независимо от формы собственности земельного участка.
32) В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора долевого участия договор считать расторгнутым со дня фактического перечисления денежных средств, составляющих цену договора (либо фактически оплаченную на дату расторжения часть цены договора), на расчетный счет стороны, инициировавшей расторжение договора долевого участия. Такая формулировка защитит участника долевого строительства от попадания в ситуацию, когда он отказался от договора долевого участия, а Застройщик денежные средства не вернул.
33) Предлагается ввести норму экстратерриториальности при подаче документов в Реестр пострадавших граждан, формируемый в соответствии с частью 7 статьи 23 Закона. Механизм реализации данного принципа видится в возможности подачи документов уполномоченный орган по контролю за долевым строительством пострадавшим гражданином — участником долевого строительства через систему действующих Многоуфункциональных центров (МФЦ) по месту нахождения гражданина. Это упростит защиту своих нарушенных прав гражданами — участниками долевого строительства, проживающими в регионе, отличном от региона местонахождения многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства. Для исполнения предложенной нормы следует внести соответствующие изменения в Приказ 560-пр Минстроя РФ от 12 августа 2016 года.
34) Добавить еще один норматив (Н4) оценки финансовой устойчивости Застройщика, который должен показывать динамику финансирования строительства проекта. Норматив предлагается рассчитывать как отношение денежных средств, вложенных в незавершенное строительство, к стоимости проекта, которая зафиксирована в проектной декларации. На начальном этапе стройки, когда вложений в строительство немного, Не может быть чуть больше нуля, чем ближе к сроку сдачи объекта, тем ближе норматив к единице. Данное нововведение позволит отследить динамику реализации строительного проекта. В настоящий момент сложилась парадоксальная ситуация, когда действующие нормативы, которые не корректировались с 2007 года, не всегда позволяют объективно оценить положение застройщика. Нередки случаи, когда компании, находящиеся в предбанкротном состоянии, формально соответствуют нормативам.
35) Функции Управляющей компании на период гарантийного срока (пять лет) должен выполнять сам Застройщик, а не связанная с ним управляющая компания. Это будет способствовать росту ответственности Застройщика перед участниками долевого строительства. Схема должна быть похожей на ту, что применяется Росавтодором при работе с дорожно-строительными организациями, которые на период гарантийного срока обслуживают построенный объект. Такой механизм, кроме прочего, не позволит Застройщику целенаправленно обанкротиться по окончании строительства, и тем самым участники долевого строительства смогут реализовать право на взыскание неустойки в полной мере.
36)В качестве учредителей компании — Застройщика не может выступать иностранное юридическое или физическое лицо. В то же время, доля иностранного капитала в уставном капитале учредителей компании — застройщика не может превышать 25 процентов.
Выводы:
1) Сложившаяся практика привела к тому, что участники долевого строительства вынуждены принимать в собственность объекты, не являющиеся жильем, что противоречит ст. 15 Жилищного кодекса РФ, так как объект незавершенного строительства не может считаться жилищем.
Необходимо законодательно закрепить перечень требований к описанию объекта жилищного строительства в договорах с гражданами, участниками долевого строительства, с обязательным включением проектно-сметной документации, полного перечня применяемых материалов, их качества и объема, видов отделки; перечня элементов благоустройства придомовой территории, описания общего имущества многоквартирного дома с указанием площадей, инженерного оборудования и используемых материалов.
2) Цена договора с участием средств граждан должна составлять затраты на создание объекта жилищного строительства и стоимость услуг застройщика. Данный механизм закрепит ответственность застройщика и технического заказчика по созданию объекта, соответствующего договорным обязательствам и исключит возможность снижать себестоимость за счет ухудшения качества работ, материалов и изменений технических характеристик строящегося объекта.
3) Граждане не должны доказывать исполнительным и контролирующим органам свой статус «обманутого дольщика» и причинённый вред государственными национальными программами «Жилище», «Доступное жильё». Ответственность за защиту прав дольщиков (пайщиков) и возмещение причиненного им вреда должна возлагаться на исполнительные органы власти и должностных лиц, вплоть до уголовной ответственности, в соответствии с Конституцией РФ: Статьей 15 пункт 2, Статьей 35 пункт 3, Статьей 40, Статьей 45, Статьей 52 и Статьей 53, а также соответсвующими статьями ГК РФ и другими законами России.
Направить резолюцию Президенту РФ В.В. Путину, Председателю Правительства РФ Д.А. Медведеву, Генеральному Прокурору РФ Ю.Я. Чайке, Председателю Следственного Комитета РФ А.И. Бастрыкину, Председателю Государственной Думы Федерального Собрания РФ В.В. Володину, всем руководителям субъектов Российской Федерации – с предоставлением ответов руководителей в установленные законом сроки.
Обсудить новость на Форуме