13:15 04.10.2007 | Все новости раздела "Единая Россия"
Павел Медведев: Мы забудем, что такое "обманутый дольщик"
 |
- "Девять из десяти покупателей квартир в столичных новостройках рискуют быть обманутыми", - написала недавно газета "Известия". Из содержания статьи и из моих собственных наблюдений следует горький вывод: авторы близки к истине (разве что стоит вычеркнуть слово "столичных"). Отчего же нас преследует злой рок: не успели справиться с проблемой уже обманутых дольщиков, как на подходе новые? Боюсь, что мы этот рок сами упорно накликаем при помощи принятого нами принципа финансирования возведения жилья.
Чтобы понять, в чем порочность указанного принципа, вспомним, с помощью каких процедур мы расстаемся со своими деньгами. Если говорить грубо, без нюансов, таких процедур две. Первая - имени Чичикова-Собакевича: мы, подобно Чичикову, не выпускаем из рук драгоценные купюры, пока Собакевич (продавец) не отдаст нам товар. Так мы покупаем хлеб в булочной. Важнейшая характеристика такой процедуры: моменты оплаты и получения товара практически не разделены во времени.
Вторая процедура описана Ильфом и Петровым: утром - деньги, вечером – стулья. Эта процедура - так же, как и первая, - предполагает точное указание цены, но (как ни парадоксально это звучит), как правило, лишь приблизительное описание товара. В литературном примере Остап Бендер не мог быть уверен, что за свои двадцать рублей получит искомые стулья с бриллиантами. В реальном случае – покупателю акции никто не обещает ни определенного дивиденда, ни того или иного роста курсовой стоимости. Аналогичным образом поступают и с покупателем пая в ПИФ’е. Более того, и в том, и в другом случае давать обещания запрещено законом. Редким исключением из этого обидного правила является покупка денег у банка. Я имею в виду ситуацию, когда мы открываем сторублевый банковский депозит на год, скажем, под 10% годовых. Совершаемую при этом операцию, банкиры называют депозитной исключительно с целью продемонстрировать свое знание иностранных слов. А мы-то прекрасно понимаем, что просто-напросто покупаем у банка за сто рублей – сто десять. Правда, товар нам поставляют не мгновенно (как батон в булочной), а через год. Но уж точно не позже, чем через год, и уж определенно не меньше ста десяти рублей.
Разница между акцией и ПИФ’ом, с одной стороны, и банковским депозитом, с другой, - в уровне риска. В первом случае он высокий, во втором - его почти нет. Для кардинального снижения уровня риска человечество придумало то, что называется "надзором". Надзор - это значительно больше, чем попытка установить, не на фальшивый ли паспорт регистрируется новый ПИФ, или волочение в кутузку его уже проворовавшегося начальника. Это каждодневный пригляд не только за честностью, но и за квалифицированностью, но и за успешностью тех, кому мы доверили нашу сотню. (Если им не повезет в их бизнесе, потери понесем мы!). Результат сделки лишь тогда более или менее гарантирован, когда вплоть до момента его наступления за судьбой уплаченных денег кто-то постоянно следит: мы сами (в булочной) или Центральный банк Российской Федерации (в банке). А если результат не гарантирован, - обещать его нечестно (хотя очень хочется, потому что обещание - вспомним МММ! – мощное орудие соблазна).
Этот принцип живет в духе нашего законодательства, но не в каждой его букве. Нет его и в законе о долевом строительстве. И выход состоит не в том, чтобы установить надзор за каждой строительной конторой (это технически невозможно и, к счастью, не нужно), а в том, чтобы право давать обещания оставить за уже поднадзорными банками.
Схема, которую я предлагаю, состоит в следующем. Принимается закон, запрещающий брать с физического лица деньги на приобретение еще не построенной квартиры кому бы то ни было, кроме банка. Банк, приняв деньги гражданина на специальный счет, становится должником вкладчика. По договору долг должен быть погашен не деньгами, а квартирой. Причем, очень конкретно описанной: расположенной по такому-то адресу, на таком-то этаже такого-то дома, такой-то площади и т.д., и т.п. Чтобы иметь возможность пообещать вкладчику жилье, банк заранее заключит соглашение со строителем о финансировании сооружения многоквартирного дома, в котором, в частности, будет предусмотрена упомянутая выше квартира. Неся ответственность по своим обязательствам и трепеща перед ЦБ, банк будет считать каждый кирпич, положенный в стену дома, и не даст денег на второй этаж, пока не будет завершен первый.
Одна из сложностей реализации моего предложения состоит в том, что не очень понятно, как перекрыть обходные пути для банковской схемы финансирования. Не понятно – и не надо! Не будем перекрывать. Не перекрываем же мы дорогу к ПИФ’у. Вместо этого мы ставим на пороге предупредительный знак: "Оцени свой риск, всяк сюда входящий!". Давайте и нашу строительную схему несколько подправим: разрешим собирать деньги, скажем, строителям или объединениям граждан, но на бланках договоров огненными буквами напишем: "Получите ли Вы квартиру – неизвестно, но риск Вы уже на себя взяли!"
Другая сложность - в организации переходного процесса. Предлагаемый алгоритм в небольшом масштабе успешно опробован некоторыми банками, однако опасно пообещать покупателям квартир новый принцип финансирования раньше, чем банки будут готовы весь необходимый объем этой услуги взять на себя.
Что касается обходных схем, то их много. Очень популярна "вексельная схема", когда человек покупает не квартиру, а вексель, в обмен на который ему обещают со временем предоставить квартиру. Теоретически Арбитражный суд Москвы, запретил "вексельные схемы". Однако запрет вряд ли будет эффективным, т.к. нельзя запретить продавать векселя.
Мое предложение состоит в том, чтобы не запрещать никакие обходные пути, а запретить обещать предоставить квартиру при любой схеме финансировании строительства квартиры, кроме банковской. Аналогичные запреты существуют. Например, ПИФам запрещено обещать инвестору что бы то ни было. Нельзя даже обещать вернуть хотя бы десятую часть вложенных денег. Аналогичное положение действует для продавцов акций. И граждане это понимают и не жалуются на потери, которые терпят, например, в последнее время.
Если квартира уже построена, то, разумеется, ее можно продать (так же, как уже выпеченный батон хлеба в булочной). Если квартиры или батона еще нет, то вложения гражданина надо считать предпринимательской деятельностью в строительной или хлебопекарной области, успех которой не гарантируется. Единственное исключение - финансирование строительства конкретной квартиры через банк - возможно потому, что банк находится под ежедневным надзором со стороны ЦБ. Если строительство дома, которое финансирует банк за счет граждан - покупателей квартир, будет идти через пень колоду, ЦБ классифицирует соответствующие вложения банка как рискованные, заставит создать резервы, что подорвет финансовые возможности банка и в конце концов может привести его к гибели. Это - первая линия обороны для гражданина. Вторая - система гарантирования вкладов. Правда, для покупки квартиры эта линия очень слабая. Она спасает лишь 400 тысяч рублей, что для вложений в квартиру очень мало. Третья линия обороны - это процедура банкротства банка, которую теперь осуществляет Агентство по страхованию вкладов и все более эффективно. Граждане (которым выплаты производятся в первую очередь) могут рассчитывать почти всегда на полную компенсацию потерь.
Если будут приняты необходимые поправки в законы, в результате через некоторое время мы бы забыли, что такое "обманутый дольщик", как уже стали забывать, что значит "обманутый вкладчик".
Обсудить новость на Форуме