07:47 13.03.2008 | Все новости раздела "Демократическая партия "Әділет""

О проблемах изъятия (выкупа) имущества для госнужд, в условиях кризиса рынка недвижимости

.

12 марта 2008 г., в 12.00 ч., в пресс-центре "длет" Демократическая партия "Әділет", Казахстанская ассоциация оценщиков, Казахстанская ассоциация недвижимости, Союз защиты предпринимателей и собственников, провели совместную пресс-конференцию, на тему:

"О проблемах изъятия (выкупа) имущества для госнужд, в условиях кризиса рынка недвижимости"

На пресс-конференции были озвучены предложения:

1. по решению проблем изъятия (выкупа) имущества для госнужд, в условиях кризиса рынка недвижимости,

   а также:

2. по разрешению существующих проблем долевого участия в жилищном законодательстве и проблем оценки имущества пострадавших дольщиков.

В работе пресс-конференции приняли участие:

• Т. Сыдыхов - сопредседатель ДП "Әділет";
• А. Калинин рРк.э.н., директор исполкома Казахстанской Ассоциации Оценщиков;
• А. Ким - Президент Казахстанской Федерации Недвижимости;
• В. Резван - президент Союза защиты прав предпринимателей и собственников, член межведомственной рабочей группы при Правительстве РК по вопросам борьбы с "рейдерством", юрист- правозащитник;

Участники пресс-конференции сообщили, что:

Выкуп (изъятие) имущества для госнужд (ВИГН) продолжает оставаться серьезной социально-экономической проблемой для жителей южной столицы. На рынке недвижимости за последние полгода произошли значительные изменения. Инвестиционная привлекательность коммерческого жилья, практически, отсутствует. Маркетинговые исследования показывают, что падение цен на вторичном рынке составляет не менее 50%, на первичном - 30-35%. Минимизированы риэлторские услуги. Выкупленные под коммерческую застройку земельные участки не осваиваются, требуют затрат на содержание и выплату банковских процентов, и - в итоге, готовятся к массовой распродаже.

Об этом свидетельствуют все проведенные и опубликованные в СМИ исследования.

Однако, на ряду с этим на рынке возникло определенное затишье. Если продавца или покупателя не поджимают личные обстоятельства каждый из них не спешит осуществить сделку.

В данных условиях Акимат г. Алматы через ГКП "Алматыжер" начал осуществлять следующий этап выкупа земельных участков, как в интересах коммерческих застройщиков, так и непосредственно для государственных нужд. В частности такой выкуп производится под строительство восточной объездной дороги со стороны пр. Аль-Фараби.

Очевидно, что при таком выкупе привлекаемые Акиматом оценочные компании, заведомо занижают размер предусмотренной законом компенсации.Обеспечивая себя работой, они, будучи по различным причинам зависимыми от Акимата, вразрез с законодательством и профессиональной этикой, нарушают правовые и методические требования в области оценочной деятельности. Расчеты ведутся лишь на основании сравнительного подхода, используя данные сайта krihsa.kz. Анализ представленных здесь предложений говорит об одностороннем подходе. Имеются предложения при фактическом отсутствии спроса. Риэлторы и оценщики свидетельствуют о трехмесячном отсутствии сделок по купле-продаже в данном районе г. Алматы.

Известно, что приказом Министерства юстиции РК фР329 от 07.12.07 г. утверждена и опубликована в "Юридической газете" фР20 от 08.02.08г. "Методика оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд". Оценщики, работающие в данном секторе рынка, обязаны при расчетах использовать положения данной Методики, что предполагает их дополнительную переподготовку и сертификацию. В этом заинтересованы все: и население, и сами оценщики, и риэлторы, и государство, поставившее во главу угла защиту приоритет интересов личности перед интересами государства.

Наивысшим интересом государства в сфере принудительного изъятия (выкупа) собственности для государственных нужд, является соблюдение баланса частного и общественного (публичного) интересов.

Действующее право Республики Казахстан и признаваемые нормы международного права предусматривают, что государство в целях защиты публичного интереса и порядка может контролировать условия использования собственности, не допуская при этом нарушения имущественных прав частных лиц.

Таким образом, суд, действующий строго в рамках закона и справедливости, становится естественным и единственным регулятором при конфликте частного и общественного (публичного) интересов, также заинтересован в дополнительной переподготовке и сертификации оценщиков.

Существующая судебная практика показывает, что большинство споров и конфликтов возникает там, где оценщики, поддавшись давлению со стороны Акимата, умышленно либо ввиду низкой квалификации занижают стоимость оцениваемого ими имущества.Именно из-за некомпетентности оценщиков, поддерживающих прямую заинтересованность истцов в выплате заниженных сумм компенсации, споры доходят до суда.Как правило, в суде устанавливается, что оценка, проведенная привлекаемыми Акиматом, оценщиками не соответствует действительности .

Поэтому особую значимость при рассмотрении в суде приобретает необходимость специализации судей, рассматривающих споры данной категории.Соблюдение баланса публичного и частного интереса при разрешении имущественного спора такой категории зависит от множества факторов при которых, грамотно и справедливо осуществленная оценка на 90% снимает напряженность при рассмотрении споров.При этом такие факторы, как состояние рынка недвижимости в данном конкретном районе должны быть учтены еще до начала изъятия (выкупа) имущества.

Практика также показывает, что при грамотном и сбалансированном подходе к рассмотрению споров о принудительном выкупе собственности для государственных нужд, в 90% случаев в суде удается решить все вопросы либо путем заключения между сторонами мирового соглашения, либо путем принятия решения, согласованного сторонами между собой. Как правило, такие судебные акты не только не обжалуются сторонами, но и исполняются ими немедленно к взаимному удовлетворению друг друга.

Специализация судей при разрешении споров такой категории позволит найти и практически разработать механизмы установления наличия или отсутствия нарушения частных или общественных прав и интересов, которые суд обязан принимать во внимание:

• фактическое наличие имущественных прав у лица;
• законность происхождения этих имущественных прав;
• серьезность, реальность и последствия их нарушения;
• отсутствие или наличие гарантированной защиты от нарушения частных прав со стороны государства;
• законность и обоснованность притязаний государства на частную собственность или права и интересы частных лиц;
• соблюдение баланса публичного и частного интереса при разрешении имущественного спора такой категории.

Специализация судей позволит не только более быстро и качественно рассматривать эти споры, но и оперативно реагировать на складывающуюся судебную практику.

Специализация судей позволит, существенно повысив квалификацию судей, рассматривающих такие споры, снизить процент обжалования судебных актов.

Специализация судей не потребует каких-либо дополнительных затрат на создание новых специализированных судов, поскольку это можно сделать в рамках существующей на сегодня подсудности гражданских дел.